2012年安徽润泽她他公馆项目渠道与推广策略报告营销策划方案.pdf

谨呈：润泽地产 左渠道\右策略\合力破冰 《 润泽 她他公馆 》渠道与推广策略报告 2012-11-20 市场赋予项目精神 项目销售先于精神 【我们是营销，我们更注重实际】 报告目录 报告目录 壹。 营销团队 团队架构/ 团队分工 贰。 市场研判 宏观政策/ 区域市场及竞品解析 叁。 战略打法 销售渠道化/ 策略执行化 肆。 推广策略 线上推广优化/ 销售执行建议 / 计划费用预算 壹 项目营销团队 【案场经理+置业顾问+业务员+兼职业务员】 贰 市场研判 我们的战场 【宏观市场/量价市场/竞品解析/项目解析】 宏观市场 长期来看， 市场还在 “继续放量”，政策环境依旧未放松，市场受控是长期趋势 短期来看， 受宏观经济的影响，出现新政的 “真空期”和市场的 “臃肿徘徊期” 成交量： 万象城和时代广场已成为历史，创下涡阳住宅小区市场的典范，近一年多占据市场主导眼球的巨人印 象，一期余量房684套，路漫漫长修远兮，攻艰任务弥坚； 成交价： 万象城从入市价2450元/㎡到4080元/㎡完美收宫，巨人印象以3400—4120元/㎡在持续市场中，旺角 广场以高姿态亮相入市，一期取得4070元/ ㎡的价格，个中滋味令人咂舌； 粗略点评： 2012年12月—2013年5月，涡阳刚需集中放量，初估约5000套在6个月的周期中持续呈献给市场，在如 此的市场放量中,市场将进入混乱疲软期,开发商应该坚持以价换量，积极推货，牢牢抓住恶性市场的 节点期。 本案位于城南新区，环境较差。周边在售、在建项目较多，多数项目主打生态宜居产品，如巨人印象、河畔名城。 项目的竞品目前主要集中在片区内的巨人印象，河畔 名城 ，中央公馆， 旺角广场以及中小体量项目。 巨人印象: 以与本案有非常相近的产品，已经推售市场一年多，占据相当的市场份额，丰富的面积 和价格区间，同时紧临公园和河道，销售情况还不错； 河畔名城：与本案有非常相近的产品，具备相当规模的社区，同时相对巨人印象有较好的楼间距， 可能会以强势的现房概念进行冲击市场，目前尚无销售； 中央公馆：项目工期如火如荼进行中，力争在年底实现400套的推售，产品也较为丰富，与相邻项 目同质化较为严重； 旺角广场：项目工期如火如荼进行中，借助商业综合体中主力店家乐福的助力，在强势冲击市场。 中小体量项目：在产品社区概念和户型以及工程形象中，本项目相较其它中小体量项目，基本无 任何突出优势，但其它项目在价格比拼中注定要强势冲击本案，这点绝对值得深思…… 个体面临：强大的竞争对手，周边项目都有非常突出的 优势； 另外本案产品相对单一，体量较小，对客户的吸引力相对 有限； 周边竞争项目入市时机基本同期，本案的推售时机几乎没 有选择余地，只能在同期推售时机中进行冲杀。 与我们较同质化的中小体量项目中，价格是一把利器 如何应用差异化的战略实现本项目的脱颖而出， 最终实现销售目标 … 而我们需要实现超越， 如何破冰… … 叁 战略打法 渠道攻略五策 【销售渠道化/ 策略执行化】 左渠道\右策略\合力破冰 目前房地产市场发展形势严峻，传统单纯策略营销已无法满足市场要求。 根据这一市场特性，我们紧跟国内房地产行业提出的“营销渠道时代”已来临的战略思