用友NC-最佳业务实践成果-集团财务-房地产行业最佳实践应用V3.0.docVIP

最佳实践开发部 第 PAGE 22 页 共 NUMPAGES 22 页 房地产行业最佳实践应用 建立日期: 2007-5-6 修改日期: 2007-5-6 文控编号: 文档控制 修改记录 日期 作者 版本 修改参考号 审阅人 姓名 职位 审阅签字 存档 拷贝号 地点 备注  房地产行业概述 背景 房地产行业是中国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。经过十几年的发展，中国房地产业正处于向规模化、品牌化、规范运作的转型时期。 近几年国家的相关政策也给房地产业带来了很大的影响。2004年随着土地“招拍挂”的施行和银行信贷的紧缩，对房地产界资本运作带来强烈冲击，地产公司的“杠杆效应”越来越弱了，房地产行业进入了资本型的商业模式，同时房地产行业也进入扩张期，房价一直攀高。 总体业务描述 1.2.1 房地产行业特点 房地产业是公认的上下产业链长，专业性强，数据量大，投资周期长，风险程度高的资金密集型行业。它具有如下行业特点： 房地产开发企业的生产经营活动对象是建筑商品，与其他行业的商品产品相比较具有固定性、专门性、单件性、复杂性、长期性等特点。 房地产开发业务流程大致分四个阶段：决策立项，前期开发，工程建设与房屋销售阶段。项目环节多，涉及的单位人员多，开发过程中的不确定因素多。 房地产行业按照业务类型可以划分为五种形态：房地产开发、房地产经营、房地产中介、物业管理、房地产行政管理。 会计核算一般实行分级核算和管理，分为集团和项目部两级，集团公司实行独立核算，是汇总核算单位，项目部实行内部独立核算，单独计算工程成本和盈亏。 房地产开发企业对于商品房的销售，一般采取较为灵活多样的销售收款办法，如预收购房定金、一次收款、分期收款、按揭贷款等。 因此，房地产企业（集团）的管理，不仅涵盖一般的企业管理，而且突出强调了对工程建设项目的管理。 1.2.2 新会计准则对房地产行业的影响 2006年2月15日，财政部发布了39项企业会计准则(其中包括1项基本准则和38项具体准则)，新准则对我国房地产行业的影响还是比较大的。 我们将从新准则对企业会计核算、损益确认和财务报告编制等三个方面进行分析。 对会计核算的影响 我国新的会计准则体系对不同类型的房地产进行了明细规定——第3号准则规范的对象为投资性房地产，第15号准则规范的对象为代建的房地产，而企业为生产商品、提供劳务或者为经营管理而持有的自用房地产则通过第4号准则进行规范，作为存货的房地产通过第1号准则进行规范。这种对不同房地产类型的明细划分，要求企业的会计人员必须对不同类型的房地产进行分类确认，以便向财务会计报告使用者提供与企业财务状况、经营成果和现金流量等有关的会计信息，在某种程度上增加了企业会计核算的工作量。 对损益确认的影响 公允价值的谨慎采用是我国2006年会计准则体系改革的一大亮点，而这一亮点同时也体现在第3号准则之中——投资性房地产后续计量模式的选择。第3号准则规定：企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，但是有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。由于采用公允价值模式计量，不需要对投资性房地产计提折旧或进行摊销，仅需要以资产负债表日的公允价值为基础调整其账面价值，并将公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。这势必会影响到房地产企业各个会计期间财务状况和经营成果的稳定性。因此，对于可能采用公允价值模式进行后续计量的房地产企业而言，如何相对准确地把握企业各期的财务状况和经营成果需要引起高度关注。 第3号准则规定：自用房地产或存货转换为采用公允价值计量的投资性房地产时，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；否则计入所有者权益。这就意味着，当不同类型的房地产进行转换处理时，房地产公司需要确认相应的损失，却不能确认相应的收益,这又将影响企业的损益金额大小。 NCV5对第3号准则可以灵活处理： 将投资性房地产分类为成本计量和公允价值计量两类，并分类设置入账方式及折旧摊销方式 投资性房地产转换：通过固定资产变动单-资产类别变动处理，不允许公允价值类资产转为成本计量类资产。 对于投资性房地产的公允价值以及实际成本的记录： 可以通过nc固定资产系统多账簿的功能同时在两个帐簿中分别记录 对财务报告编制的影响 考虑到我国现阶段的实际国情，2007年1月1日新准则的实施范围现仅限于我国的上市公司,对非上市公司未做强制性要求。因此,新准则对于我国房地产行业的影响，更多地表现为对上市公