房地产新政背景下商业银行房地产金融业务发展研究.docVIP

房地产新政背景下商业银行房地产金融业务发展研究 [摘要]随着人民生活水平的不断提高，城市化进程加速发展，房地产发展的步伐也随之高歌猛进，尤其是去年提出的房地产去库存以来，新崛起的二三线城市特别明显，一线城市房地产市场则逐渐降温。但是，房地产回归居住属性，刚需购房者必定处于购买房产群体的主要地位，或许是房地产市场成交量下一个井喷式发展的开始。开发商遇到房地产市场热情高涨的时代，为建立口碑，信贷违规的风险很少，目前我国房地产市场状况尚较健康。随着房地产政策的不断发布，房地产信贷作为房地产金融市场的支柱性金融工具，为确保房地产信贷市场的健康发展，商业银行应当正确的去认识和度量房地产信贷工具带来的风险，与时俱进地创新房地产金融业务。 [关键词]居住属性信贷风险金融业务 进入了高速飞涨的时代，商业银行在经济建设中做出的贡献无疑是巨大的，在物质价格日益飞涨的年代，房地产市场也井喷式发展。2009以来，一线城市深圳、广州、北京、上海的房价翻倍增长，2016年国家“去库存”口号暂时阻止了一线大城市房价的增长趋势，而结果是二线城市的房价一路高歌猛进。国家最新口号“房子是用来住的，不是用来炒的”“抑制房地产泡沫”，则着重强调了房子的居住属性，而之前的房价猛涨大部分是由于投机、投资保值。商业银行在房地产市场扮演着不可或缺的角色，不仅仅是贷款给个人购买住房，还贷给开发商用于开发新地盘，起着桥梁的作用。而中央新政策频频发布，商业银行的桥梁是否坚固，是否能适应房地产政策进行改革，继续带领房地产市场健康绿色发展，商业银行有必要去研究新政，改革创新房地产金融业务，健康发展房地产金融业务。 一、房地产新政内容 （一）加大市场供应，降低消费门槛 为使中国房地产市场持续健康平稳发展，在经过2015年的楼市大热后，中国监督管理委员会在2016年年初发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，没有限购的城市中，购买首套住宅商品房的首付最低比例可以下探5%，即最低首付比例为20%，购买第二套住宅商品房的最低首付比例为30%。央行在2016年2月下降金融机构存款准备金率0.5个百分点。这些政策是国家为降低住宅商品房的购买门槛，2016年前期，国家注重的是对二三线城市房地产市场的发展，不实施限购的一般多为二三线城市，与此同时，为加大供给侧结构去促进房地产市场的发展，降准加大商业银行的房地产信贷资金的投入。 （二）财税政策调整 2016年2月中旬，国家税务总局、财政部、住房城乡建设部召开会议，发布《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》[]，文件显示，为促进二三线城市房地产市场的发展，二三线城市下调房产交易中的营业税和契税，超过九十平方的房产第一套契税降低到1.5%，除首套房外购买其他住宅商品房契税也降低。不需要征收购买满2年的二手非普通住房营业税。而营改增政策中，优惠转移，使得营业税中的优惠可以继续享受。 财税的种种变动都释放着国家激励二三线城市房地产市场的发展，极大的降低消费者购买房产的门槛和成本，保障房地产市场的平稳发展，加快房地产市场发展的步伐，破除一线城市房地产市场过热，二三线城市低迷的局面。 二、房地产新政背景下商业银行房地产金融业务变化 （一）新政的金融需求结构变化 在2016年末中央强调了房地产不是用来炒的，着重从提高供给侧结构去满足市场，使房价走向稳定，证明我国的房地产需求持续在为高位的，房地产市场并不会走向低迷，而面对如今房地产的居住属性往投资属性靠拢，这是新政策必须制止的，使房地产回归居住属性是政策的明确要求。 目前中国的国情是居民的消费水平较低，收入低的人群占大部分，这部分人群恰恰是居住房产的需求者，这部分人群的需求占房地产需求的大部分，而少部分人群的需求是投资性房产，这部分消费群体是政策所制止的，所以房地产的金融需求结构会向刚需群体的小型房产靠拢，而作为投资属性的二套房，如豪华住房、大型奢侈性住房的需求会有所下降。 （二）开发商金融需求结构变化 开发商的资金金融结构直接影响到房地产开发资金的流动方向，房地产开发商的资金投向是商业银行需要关注的内容，房地产开发商贷款的还款来源主要是房地产销售带来的收入，所以房地产开发商对项目的投资直接关系到开发商企业销售收入的大小，间接影响商业银行对贷款的收回。2016年末，中央再次强调让房子回归“居住”属性，给居住属性的中国房地产市场一股强心剂，商业银行对不符合当地发展水平的房地产开发项目、预售的房价远高于当地居民的承受水平的、政府政绩的工程、面子工程等，商业银行必须加以警惕，对项目的风险必须精确地评估，对于不符合要求的项目，或者危险系数高的工程，商业银行必须严禁发放贷款。开发商的需求结构会向中小型满足刚需群体的住房偏移，商业银行的金融业务会向中小型住宅降低门槛，进一步满足房地产金融的居住市场，而不是