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酒店项目改造难要点 2015-10-12万商俱乐部万商俱乐部 今天的资产价值提升时代，各类资产通过改造提升价值是一个重要的抓手。万商俱乐部昨晚进行了系列研讨第2场---万商俱乐部第211期沙龙就酒店类项目的改造难点和解决要点进行了研讨，研讨的成果继续简要分享。 （仅代表部分嘉宾研讨观点）： 改造一种是升级换代，仍是酒店，一种是改变业态功能；本质是业态过时，顾客发生了变化。而业态变化，一是其他业态改造为酒店，二是酒店改为其他业态。几乎所有业态的建筑都可改为酒店，除了写字楼、公寓、商业，还有厂房、监狱、剧院、医院等等。现有酒店改为其他业态，最常见的就是改造为写字楼，也有改造为养老院、农家乐、研讨会中心、月子会所、私人会所的。纽约有个酒店就是监狱改造而成的。上海提篮桥监狱要停止使用时，曾与朋友讨论可以改造为主题酒店。阿幔酒店就是老房子改造的。 新开业酒店业要改造的，原因包括策划缺位、规划失误、设备问题、施工质量等。 一、酒店改造动因 1、设备设施老化；2、顾客不满意、客户减少，收益低；3、项目定位发生变化以及业态调整；4、更换酒店品牌；5、固定资产盘活；6、投资回报达不到要求，改变业态；7、产品业态及服务雷同，不创新，无特色。 嘉宾们举了不少酒店改造案例： 案例一：北京丽都酒店因为经营了30多年，设备设施老化，功能也不能适应周边发展需求，加上固定资产要增值，所以做了长中短期的安排，正在改扩建。丽都老酒店，原来是倒E字形，现在一方面是拆除了老酒店（假日酒店）一侧的客房，建了新的皇冠假日酒店，一方面以临街侧的后勤区域改造成餐饮街，未来还可能根据市场情势再一局部客房改造成写字间。 案例二： 北京金融街洲际酒店也要从酒店改回写字楼，写字楼回款快，且大环境不好的情况下，固定租金抗风险能力强； 案例三：北京万豪酒店共四座，目前三座改为写字楼，其中A、D座出租率在95%以上。。 其他案例：外地多个酒店项目也已经改为写字楼，如上海的锦沧文华、苏州的竹辉、银河宾馆据说也要改写字楼。 2015年08月28日恒基兆业地产有限公司旗下的香港丽东酒店宣布暂停营业。恒基兆业曾于中期业绩报告中披露,为提升资产回报,丽东酒店将重建改作写字楼用途。 2014年在多重压力下，东莞的酒店业在最近两年吹响了转型号角，有的把部分物业出租变成写字楼、有的把部分楼层改建成羽毛球场、东莞会展酒店将其三楼和四楼原来KTV部分拆除，改造成写字楼(差不多都租出去了，租用写字楼有律师事务所等。目前，仅剩下一个630平方米的毛坯单位，租金在100元/平方米左右)。 2014年08月，北京市规划委网站公布北京望京一份规划类公告，大望京8号楼再次改规划，酒店改办公楼。 2014年6月，上世纪90年代引领广州文化繁荣的文化假日酒店已经更换业主,酒店已经不复存在,改造成写字楼。（改造后，7楼以下为餐饮等配套，从7楼起为写字楼，有9种户型，户型面积30多平方米到200多平方米，只租不售。目前对外租金为120元/平方米/月，“各付各税，管理费28元/平方米/月”） 2014年01月，锦江系旗下上海“老字号”酒店上海锦沧文华大酒店拍卖成交,交易总价为21.18亿元。据悉,买家或将其改造成写字楼。 2013年08月，上海徐家汇商圈启动二次改造，位于天钥桥路20号,曾经是徐家汇商圈的标志性建筑之一的西亚宾馆将改成5A写字楼。 2012年3月，富丽华大酒店停业改造，改造成一栋集公寓及写字楼于一体的大厦，如今是民间金融大厦（该盘的销售均价调至带装修3.3万元/平方米。其在售公寓面积多在43至55平方米，使用年限从2013年8月30日起计50年）。 二、怎么改？改造时应注意哪些要点？ 首先与商业项目一样，有算账的问题，改造前后要划算。必须要做市场调查，把顾客及变化搞清楚。基于调查分析，细分市场定位、营销、品牌都有目标。 关于停业改造的酒店，新建酒店需要的程序，改造时几乎一样都不能少。市场调研、可行性分析、产品规划、改造设计、工程管理、重新开业筹备，都要进行。还要增加对现有酒店定位、建筑物及设备现状、酒店团队的分析。 成熟品牌还必须做顾客满意度调查，服务管理要暗访检测，这都是国际通行的做法。 需求导向、策划先行，不能完全按照设计师的专业改造，不能按照企业管理者的猜测主观改造，否则会改错，业主及管理公司或管理团队都要把控。 改造最好在资金成本低期间进行，还要考虑再投资对项目整体回报率目标的影响，运营方面肯定是对运营影响的越少越好，而且要想好怎么安置员工。 酒店还需要结合运营的革命来进行改造，很多酒店改为其他业态并不能给酒店带来盈利的机会，如果结合互联网+设计+运营，以酒店作为平台，也许是酒店行业新的发展机会。智能化的发展对于酒店运营人力成本将会有大幅度减少，体验式平台建立，打通设计与产品的通道也将会给酒店盈利带来新