沭阳舒雅园项目初步建议及前期工作计划.pdf

沭阳舒雅园项目初步建议及前沭阳舒雅园项目初步建议及前 期工作计划期工作计划 2007年11月 大盘又见大盘 我国房地产业经过20多年的发展。目 前已进入前已进入 “火山喷发期火山喷发期” ，，处于活跃和繁处于活跃和繁 荣的市场景象之中。房地产开发商对房地 产开发产开发、、销售和管理的操作运营能力也随销售和管理的操作运营能力也随 着房地产市场的逐步成熟而不断增强，开 发理念和经营理念也日趋理性和成熟发理念和经营理念也日趋理性和成熟 。  小规模开发：开发面积5千平方米―10万平方米  中等规模开发：开发面积10万平方米―30万平 方米  大规模大规模、、成片开发成片开发 ：：开发面积在开发面积在3030万平方主以万平方主以 上，甚至超100万平方米——“大盘地产” 我们世合地产产针对以上大盘大盘的通病病，结结合 沭阳当地房地产特点沭阳当地房地产特点，对沭阳舒雅园项目对沭阳舒雅园项目 作出六个方面的概述，并提出开盘前重点 工作及合作方式工作及合作方式，，予以探讨予以探讨。。 沭阳城市建设沭阳城市建设 沭阳县房沭阳县房地产市场分析产市场分析 项目地块概述 项目地块项目地块SWOTSWOT分析分析 目标客户锁定 重点对手分析 开盘前工作要点开盘前工作要点 舒雅园项目服务内容及合作方式 沭阳 沭阳城市建设沭阳城市建设 沭阳现辖29个镇、5个乡乡 ，1个农场，472个行 政村（居）委会，177万人口，是全省人口最多的 县份。目前前 ，沭阳城区已经形成了新城区、老城 区、经济开发区“三区一体”总体格局，基础设 施施配套套面积达51平方公里，人口39万，在在全省省乃 至全国县级城市中都位居前列。主干道形成“六 横横八纵纵两环”格格局，南京东路南京东路、广广州路路、上海路海路 等23条路段实施无杆化改造；绿化覆盖率迅速达 43%43% ，人均拥有绿地均拥有绿地面积超过超过 100平方米方米。 沭阳房地产市场整体分析 从总体上看： 沭阳从房地产开发城市定位角度划分为 四线城市四线城市 ，，2006年房地产投资总额占全社年房地产投资总额占全社 会固定投资总额11% ，超过8% 的临界点， 沭阳房地产开发有过热的可能沭阳房地产开发有过热的可能;;但考虑沭阳但考虑沭阳 前期房地产开发量较小，因此，目前沭阳 市房地产市场的运行状况基本平稳市房地产市场的运行状况基本平稳;; 从房地产行业定位看从房地产行业定位看 ： 沭阳政府期望利用产沭阳政府期望利用产业转移和房地产大转移和房地产大 开发的机遇，推动工业化、城市化的目的， 从而达到推动城市经济发展的目的从而达到推动城市经济发展的目的 ，，房地房地 产行业是沭阳政府关注的支柱型行业，政 府对房地产发展将会极大关注府对房地产发展将会极大关注 ，，房地产行房地产行 业遭受政府行政干预的机会较小，政府将 会力求房地产行业稳步发展会力求房地产行业稳步发展 ，，从而达到房从而达到房 地产行业对经济的拉动效果; 从宏观调控政策看： 经过经政府对房地产宏观调控年政府对房地产宏观调控 “控制银根，紧缩地根”，房地产市场更 趋规范成熟趋规范成熟 ，房地产行业逐渐步入发展房地产行业逐渐步入发展 ， 政府对房地产宏观调控的可能较小; 从国民经济发展看： 我国经济将面临年我国经济将面临 “通货紧缩通货紧缩” 的风险，为了保证国民经济的发展速度， 政府将启动国内需求政府将启动国内需求 ，一齐拉动国民经济齐拉动国民经济 的发展，房地产行业以其强大的拉动能力， 成为政府首选成为政府首选 目标标 ，政府将启动政府将启动 国内房地内房地 产自住市场，以达到既拉动国民经济又不 影响政府对房地产宏观调控的成果; 沭阳房地产开发投资分析沭阳房地产开发投资分析 商品房屋 城镇固定资城镇固定资 新增固新增固 生产总值 房产开发投 住宅