大厦机电设备设施的保养维护方案.doc

大厦机电设备设施的保养维护方案 机电设备设施的保养维护方案 一、供配电系统的管理 如果说机电设施设备是整个建筑系统的核心部位，那么供配电系统则是它的 大动脉。为了保障系统供电的连续性，物业管理公司需制定行之有效的运行管理制度和维护保养方案，确保供配电系统的正常运行。 1、设备的定期维护保养方案和标准 （1）每日巡视保养项目 1 （2）每周保养项目 2 3 （1）供电系统抢修限时规定 为了保证供电系统发生意外事故后，能及时抢修，特制定本抢修限时规定： ①变压器发生故障后，运行值班人员5分钟 ⑤当发生火灾时，值班员应按《灭火应急规程》处理，停止动力设备供电，启用备用电源以供灭火。 3、电力节能措施 为了更好地服务于租客，同时又能创造良好的经济效益和社会效益，工程部将采取以下措施对各类用电设施设备进行科学合理的控制： ①对露天照明灯具采用钟控系统进行控制，杜绝人为开关不及时，造成不必要的浪费，并根据一年四季日照时间的变化，调整定时时间。 ②对各楼宇内的走廊、消防通道等公用部分的照明，采用声、光控开关或节能灯进行控制。 ③地下室采用低照度分散照明，能达到一般照明效果即可。 ④根据冬夏两季用电量的差异，合理选择电力变压器的投入数量，使变压器 4 处于最经济的运行状态。 二、电梯管理 随着国民经济的飞速发展和工作生活节奏的不断加快，电梯已成为高层建筑不可缺少的垂直交通运输工具。嘉国物业管理公司将严格按照业主的要求，制定必要的管理制度，对电梯维护保养单位进行全面的监督和管理，严格遵照电梯的定期维护保养及检修标准进行，并实行24小时的全天候跟踪服务，确保电梯的安全正常运行。 1、电梯的定期维护及检修方案 （1）曳引机的保养 ①减速箱 ?箱体 ?润滑油脂润滑的部位，应拧紧油盅盖。一般一个月应挤加一次； ?应保证箱体 ?当发现制动瓦磨损，导致铆钉头外露时，应更换制动瓦。 ③曳引轮 ?应保证曳引绳槽的清洁，不允许在绳槽中加油润滑； ?对于带切口半圆槽，当绳槽磨损至切口深度少于2毫米时，应重车绳槽，但经修车后切口下面的轮缘厚度不应小于曳引绳直径。 ④曳引电动机及速度反馈装置 ?应保证电动机各部分的清洁，不应让油浸入电动机内部，应经常吹净电动机内部和换向器、电刷等部分的灰尘； ?对使用滑动轴承的电动机，应注意油槽内的油量是否达到油线，同时应保持油的清洁； ?当电动机使用年久，转子轴承磨损过大，出现电动机运转不平衡，噪声增大时，应更换轴承； ?应保证电动机的良好绝缘，一般在季度检查中应检查绕组对机壳的绝缘电阻，如降至允许值以下（主极线圈0.5兆欧，其他部分0.25兆欧），应采取措施 5 提高绝缘性能。 （2）曳引绳与绳头组合的保养 ①应使全部曳引绳的张力保持一致，当发现松紧不一时，应通过绳头弹簧加以调整（相互拉力差应在5%以 ③应保证安全钳动作灵活，提拉力及提升高度均应符合要求，在季检中应加以检查。 （4）导轨和导靴的保养 ①对配用滑动导靴的导轨，应保持良好润滑，要定期在油匣中添加润滑油，并调整油毛毡的伸出量及保持清洁； ②滑动导靴靴衬工作面磨损过大，会影响电梯的支行平稳性，一般对侧工作，磨损量不应超过1毫米（双侧），内端面不超过2毫米，超过时应更换； ③应保证弹性滑动导靴对导轨的压紧力，当因靴衬磨损而引起松驰时，应加以调整； ④应使滚动导靴滚轮滚动良好，当发现磨损不均，应加以修车，当发现脱圈，过分磨损时，应更换； ⑤在年检时，应详细检查导轨连接板和导轨压板处螺栓的紧固情况，并应对全部压板螺栓进行一次重复拧紧； ⑥当安全钳动作后，应及时修光钳块夹紧处的导轨工作面。 （5）轿门、厅门和自动门锁的保养 ①当滚轮的磨损导致门扇下坠及歪斜等时，应调整门滚轮的安装高度或更换滚轮，并同时调整挡轮位置，保证合适间隙； ②应经常检查厅门联动装置的工作情况，对于钢丝绳式联动机构，发现钢丝绳松驰时，应予张紧，对于摆杆式和撑臂式联动机构，应使各转动并节处转动灵活，各固定处不应发生松动，当出现厅门与轿门动作不一致时，应对机构进行检查调整； ③应保持自动门锁的清洁，在季检时应检查保养，对于必须作润滑保养的门锁，应定期加润滑油； ④应保证门锁开关的工作可靠性，应注意触头的工作状况，防止出现虚接、 6 假接及粘连现象。 （6）自动门机的保养 ①应保持调定的调速规律，当门在开关时的速度变化异常时，应立即作检查调整； ②对于皮带传动的开门机，应使皮带有合理的张紧力，当发现松驰时应加以张紧，对于链传动的开门机，同样应保证链条合理的张紧力； ③自动门机各转动部分，应保持有良好的润滑，对于要求人工润滑的部位，应定期加油。 （7）缓冲器的保养 ①对于弹簧缓冲器，应保护其表面不出现锈斑，随着使用年久，应视需要加涂防锈油漆； ②对油压缓冲器，应保证油在油缸中的高度，一般