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“十一五”期间江西房地产市场发展趋势研究 一?对“十五”期间江西房地产市场的回顾 　　　　 　　 “十五”期间,随着江西城市基础设施建设的不断完善,随着住房制度改革的深化和住宅建设步伐的加快,在消费需求与投资需求的双重作用下,江西房地产业也在迅速发展壮大?可以说,过去的五年,也是江西房地产业腾飞的五年? 　　“十五”期间,江西房地产开发累计完成投资853.92亿元,是“九五”期间完成总额的5.4倍?进入21世纪后,江西房地产以年均增长58.6%的速度快速发展?据江西统计信息网的数据显示,2004年全省房地产开发投资达266.02亿元,是1993年的19.4倍,是2000年的6.3倍?截止2005年底,全省商品房累计竣工面积4851.83万平方米,累计销售面积4190.49万平方米?其中经济适用房建设共完成建设投资53.74亿元,占房地产开发总投资的9.8%?人均住宅建筑面积25.58平方米? 　　相比国内一些发达的省市和地区,江西房地产的起步无疑是较晚的?“九五”时期,江西房地产开发投资总量在全国所占比重仅为0.8%?然而,跨入“十五”计划的第一年即2001年,全省房地产业增加值114.84亿元,按可比价格计算,比1998年增长54.2%?由于房地产的建筑成本70%左右是材料消耗,能带动冶金?建材?家电等50多个行业的发展,也能促进金融?物业管理等新兴服务业的发展,成为推动经济增长的重要产业之一?房地产业的迅速发展,也带动了房地产开发企业迅速扩张,全省房地产企业由1990年的124家发展到2004年的1756家?房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重1990年为4.1%,2000年为7.7%,2004年上升至14.6%?以南昌市为例,南昌市房地产开发投资总额已经连续两年占全市社会固定资产投资总额的20%以上,占全市GDP10%以上,同时房地产税收收入占全市地税收入的20%以上,占全市财政总收入的10%以上?2005年是“十五”计划的最后一年,南昌市完成房地产地税收入57亿元,较上年增长36%,房地产收入4.51亿元,同比增长15%,两项相加13.08亿元,占全市财政收入的14%,房地产业的发展拉动了全市经济发展,支柱产业的作用越来越明显?毫无疑问,房地产业已经发展成为江西国民经济的支柱产业,房地产经济成为国民经济的主要经济部门? 　　不仅如此,房地产业也是拉动投资与消费需求的重要动力?2005年全省房地产开发投资300.75亿元,同比增长23.8%?虽然增长幅度在国家的宏观调控措施下有所回落,但是增长势头不减?从房地产投资的资金来源渠道来看,自筹资金占主要部分;从资金来源的类型来看,则是私营企业占大头?毫无疑问,房地产市场的丰厚回报与广阔前景,吸引了众多的私营?三资等非公有制企业涉足,成为启动民间投资的重要方式之一?不仅如此,房地产业是带动就业增长的重要途径之一?“九五”期间,江西全省房地产从业人员不到2万人,而到“十五”期间,全省房地产从业人员已经翻了几番?如果加上无开发量的房地产企业人员?房屋销售人员?物业管理人员和中介机构人员,以2002年的数据统计,从业人员总数已经远远超过5万人?按照目前房地产业每年新增就业人员0.87万人计算,每年为社会提供的新增就业岗位就达到2.61万个,占全省城镇新增就业岗位的9.81%,成为带动就业增长的重要途径之一? 　　 　　 二?“十一五”期间江西房地产市场的发展前景 　　 　　 我们都清楚,房地产业的发展会对国民经济产生巨大的反作用?据国家统计局测算,房地产投资每增加1块钱,可以带动相关部门的投资增加0.8元;房地产的销售每增加1元钱,可以带动其他消费1.34元,带动系数是一倍多;而每投资1元钱于房地产上,可以带动GDP增长2.18元?然而,反过来看,宏观国民经济的快速增长对房地产业又有什么影响呢?在中共江西省委十一届十次全体会议上,发布了《中共江西省委关于制定全省国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》,建议提出的今后五年江西省经济社会发展的主要目标是:经济实力进一步增强,生产总值年均增长11%,2010年人均生产总值达到2000美元?毫无疑问,这一发展目标对于房地产市场的发展将产生重要的影响? 　　美国经济学家罗斯托(W?W?Rostow)的经济增长理论,在西方发展经济学中有着相当大的影响?他认为,人类社会的发展经历过一系列依次递进的不同阶段:在超越长久的传统社会之后,经过准备阶段,实现经济“起飞”,达到成熟阶段,然后进入高额消费和追求生活质量阶段?在这一发展系列中,“起飞”是关键和核心,是一个国家经济发展最重要?也是最困难的阶段?欠发达的国家和地区只有通过经济“起飞”阶段,才能获得真正的发展?关于中国当前的经济形势,媒体上