拆迁补偿的财税处理.pdf

一、拆迁补偿收差价的财税处理 房地产开发企业异地购房安置拆迁户，难以实现拆迁与补偿面 积一致，由此收取的差价款如何进行纳税处理？ 例如，德华 房地产公司向 A 房地产公司购房 500 套用于安置被拆迁户，每 套房面积 100 平方米，价值 80 万元，德华公司与 A 公司约定 将房屋过户至指定的拆迁安置人。按照拆迁补偿协议，德华公 司应补偿被拆迁户人均 90 平方米，由于购入安置房屋面积较大， 对于超出补偿面积的部分，德华公司拟按市场价值 1 万元/平方 米与被拆迁户结算并收取价款 10 万元，德华公司每套安置房收 取的 10 万元是否涉及营业税？会计处理时应当冲减拆迁安置成 本吗？ 营业税处理时，有人认为，德华公司购入 A 公司房屋用于拆 迁补偿，根据国家税务总局《关于外商投资企业从事城市住宅 小区建设征收营业税问题的批复》（国税函[1995]549 号）规 定，对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《营业 税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对 偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类 住宅房屋的成本价核定计征营业税。本案例中，若认定德华公 司购入房屋再行转让，则由于其购置房屋成本价已经确定，无 须核定计征营业税。由于购置与转让价格相等，偿还面积与拆 迁建筑面积相等的部分即 90 平方米补偿不需要缴纳营业税。超 过部分即每套 10 万元，仅需按照购置差额 2 万元计算纳税。会 计处理如下（单位：万元，下同）： ① 购入房屋 借：开发产品 80 贷：银行存款 80 ② 安置补偿 借：土地征用及拆迁补偿费 72 贷：开发产品 72 ③ 收取差价 借：银行存款 10 贷：营业收入 10 借：营业成本 8 贷：开发产品 8 根据实质重于形式的原则，以上纳税和会计处理欠妥当。由 于德华公司购入房屋并没有以自己为购买人，而是指定将房屋 直接过户给拆迁安置人，德华公司相当于以每套 90 平方米标准 价款 72 万元支付货币补偿给被拆迁户，被拆迁户委托德华公司 以每套 80 万元购买 A 公司房屋并支付德华公司手续费 2 万元。 A 公司销售不动产发票直接开具给被拆迁户，与德华公司无关。 因此，德华公司应以收取的超面积价差 2 万元按照“服务业— —代理业”税目申报缴纳营业税。会计处理如下： ① 购入房屋： 借：其他应收款 80 贷：银行存款 80. ② 代购房屋收取差价 借：土地征用及拆迁补偿费 72 银行存款 10 贷：其他应收款 80 营业外收入 2 最终，德华公司实际承担的拆迁补偿费支出为 72 万元，与 国家税务总局《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税 函[2010]220 号）的“异地安置的房屋属于购入的，以实际支 付的购房支出计入拆迁补偿费”纳税处理一致。德华公司不需 就 10 万元差额缴纳营业税，仅就收取的代理手续费 2 万元缴纳 营业税即可。 二、对农村集体土地拆迁补偿费征收营业税相关政策的解读 目前在城市化的过程中，对农地的需求越来越大，随之而来的 农村集体土地拆迁也越来越多，因多数是政府工程，具有强烈 的公益色彩，加之国务院财政、税务主管部门一直没有对农村 集体土地拆迁补偿费有关税收问题作出具体规定，拆迁补偿是 否该征收营业税也常被忽视。如何加强、规范农村集体土地拆 迁建设项目税收管理，实现税款的应收尽收，也成为当前亟需 解决的问题，本文试从拆迁补偿不同取得者进行分析其是应如 何适用营业税征免规定。 一、村委会取得的拆迁补偿费 《中华人民共和国宪法》和《 中华人民共和国土地管理法》 都规定：“农村和城市郊区的土地，除有法律规定属于国家所 有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于 集体所有。”鉴于相关法律规定农村和城市郊区的土地属于集 体所有，故村委会处置集体土地可以从处置土地所有权还是处 置土地使用权这两个方面进行相关营业税分析。 （一）对于村委会通过