新编房地产法学-王文正.pdfVIP

第 1 页 第 2 页 第 3 页 绪 论 房地产法是调整房地产关系的法律规范的总称 。房地产法学 是 以房地产法为研 究对象，由一系列概念、范畴、原则、制度通过一 定逻辑关系而形成的理论体系，是一 门独立的法学分支学科 。本 章作为绪论 ，从构筑房地产法学基本要素的概念和范畴的分析入 手 ，阐述房地产法学 的研究对象、研 究领域 ，阐述房地产法和房地 产法学与其他法和法学学科之间的联系和区别 ，进一步明确房地 产法和房地产法学在法律体系和法学学科 中的地位和作用 ，同时 介绍 了对房地产法学研究的方法 。 第一节　　　　房　　地 产 一、房地产的概念和含义 房地产概念是房地产法学的基本范畴，科学地阐述其特有的 内涵和特征，是房地产法学研究的出发点。 所谓房地产 ，系指通过人类劳动建造的房屋和与房屋相关的 土地 。也可 以说房地产是房屋（含有与房屋相关 的其他建筑物、构 筑物 ）财产和与房屋相关的土地财产的总称 。因其位置不可移动 性而与动产相 区分，一般又称之为“不动产 ”。 第 4 页 从法律上讲， “房地产”一词本质是指 以土地和房屋作为物质 存在形态 的财产 。这种财产是寓含于房地产实体 中的各种经济利 益 以及 由之而形成 的各种权利 ，如所有权、使用权、租赁权、抵押权 等等。 房地产是一个 内涵丰富、外延宽泛的集合性概念，其含义可概 述为 以下几方面： （一 ）房地产是一个密不可分 的统一体 房产是房屋的经济形态，地产是土地的经济形态，都是凝结着 人类劳动 的社会资产 。地产是房产 的依托和基础 ，房产是地产 的 目标和用途 。具体而言，在物质形态上房产总是与地产联接为一 体 ，房依地建 ，地为房载 ，房地产不可分离 。在经济形态上 ，房地产 的经济 内容和运动过程也具有 内在 的整体性和不可分割性 。如房 产交易中房产 的价格 中往往也包含 了其地产 的价格 ；从房地产 的 实物形态 建筑产 品的生产过程来看 ，土地 的开发总是一个与 房屋 的建造并行或紧密衔接 的完整 的连续过程 。没有土地开发， 房屋的建造只能是空中楼阁，就一般情况而言，仅有土地开发，而 无后续的房屋建造 ，土地开发就失去了意义。 （二 ）房地产是实体财产和财产权利 的有机结合 房地产 ，在 民法上是一种 能为公 民、法人、国家支配 的，并具有 十分重要 意义 的“物 ”。对于任何社会组织、法人和 公 民，房地产无 疑都是一宗具有很大价值的财产，它既包含了房地产可见的、有形 的物质实体 ，又包含 了寓于房地产实体 中的各种经济关系及 由此 而形成 的各种权利 ，如 占有、使 用、转让、租赁、抵 押等权利 。 （三 ）房地产统一体 中的核心是地产 房地产作为一个统一体 ，其 中地产是主要 的，起着主导的作 用 ，地产是房地产 的核心。这是各 国法律对不动产定义的共 同特 点。如英国财产法中规定，所谓不动产是指 “土地与附属于土地的 人工构造物 以及 附带的各项权利 ”，同时规定，“地上建筑物从属于 土地”，即建筑物不能独立地成为不动产。又如 《德国民法典》第 第 5 页 条规定 “建筑物是土地本质性构成部分”。也就是说，建筑物仅 是土地的 “一部分”，它不能单独地成为不动产 。土地可以独立存 在，而且可 以永续使用。可是房屋不能独立存在，没有土地房屋就 不存在 。因此可 以存在有 尚未形成房产 的地产 ，但没有脱离地产 的房产 ，即不存在独立意义 的房产 。① 二、房地产的特征 房地产作为法律意义上的 “财产”，显然不能等同于作为客体 物 的房屋建筑和土地 ，而是指作为凝结着人类劳动 的社会财产 的 房屋和土地 。房地产与其他 的经济物 品或法律上其他财产相 比， 其 区别主要表现为： （一 ）位置 固定性、地 区性