商品房交房注意事项.doc

PAGE 1 - . .. 黎 刚 目 录 第一章 买房相关税费………………………………………………………………………… 2 一、商品房买卖应缴的税费 二、各项税费问题 第二章 房屋面积问题………………………………………………………………………… 3 一、面积方面存在的问题 二、面积误差 三、公摊面积 第三章 审查销售广告………………………………………………………………………… 5 第四章 法定退房条件………………………………………………………………………… 5 第五章 特别建议……………………………………………………………………………… 6 第六章 收房流程……………………………………………………………………………… 7 第一章 买房相关税费 一、商品房买卖应缴以下税费： 　　1.契税 　　2.房屋买卖交易手续费 　　3.买卖合同印花税 　　4.公共维修基金 　　5.房屋所有权登记费 　　6.房屋所有权印花贴税 　　7.权证工本费 　 二、各项税费问题 　　特别提示：依据法律的规定和大部分购房合同的约定，缴纳公共维修基金、契税等费用均不能作为开发商交付房屋的前提。 　　1. 契税 　　契税是业主取得产权证时向国家交的税。 　　缴纳时间：契税只能在过户时交纳 　　特别提示：除税务机关，任何单位无权代收。 　　实施：业主入住时不需要向开发商交纳契税，等房屋可以办理产权证之前自己到税务局直接办理。 　　2. 公共维修基金 　　此项基金不同于物业管理费，只用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。 　　税率：房屋成交价 的2%。 　　特别提示：任何开发商、物业公司都无权收取或代收大修基金。该基金应该交给小区办。如果您将大修基金交给开发商，您很可能无法要回。 　　3.面积测绘费 　　面积测绘费收取原则为“谁委托，谁付费”，购房合同已规定开发商向购房人提供面积测量数据的义务，故此费用应由开发商交纳。 　　4.物业费 　　一年物业管理费、物业管理费和水电保证金 　　特别提示：普通小区交一年以下物业费并不违规。 　　物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。 　　5. 产权代办费 　　业主完全有权选择自行办理产权证，开发商无权强行向业主收取该笔费用。 第二章 面积问题 　　面积问题是消费者最为关心的内容之一，购房人买房时尤其是买期房时，一定要考虑到合同面积与实际面积可能出现误差这样的问题，并在签订合同时以附加条款加以防范。 一、面积方面存在的问题 　　1. 商品房合同面积与实测面积存在误差，这一直是个焦点问题。 　　消费者常常因面积问题出现纠纷而处于被动局面，建议购房人在购房合同中对相关可能出现的问题详细进行约定，以维护自己的权益。 　　2. 开发商有时能利用公摊、面积测量侵占购房者的合法利益，还不易被发现。 　　正确测算房屋面积，是专业人员的工作，一般购房者根本无法完成。其次，面积测量的人工操作特点，正常误差都难以避免，一些开发商在使之产生人为偏差侵占购房者一、两米面积轻而易举。再有，由于消费者相关知识掌握不够，使得购房过程中信息不对称，开发商很容易偷梁换柱，把非公摊的面积加入公摊之中。 二、面积误差 　　面积误差：根据有关规定，买卖双方因设计变更造成的实测房屋套内面积或建筑面积(含公摊面积)与房屋买卖合同约定面积不符的，按照合同约定处理。合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算房款;(二)面积误差比绝对值超出3%，购房人可要求退房。开发商应在买房人提出退房之日起30日内退还已交房款，并支付已付房款利息。如购房人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由购房人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由开发商承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由开发商返还购房者，面积误差绝对值超过3%部分的房价款由开发商双倍返还买受人。 　　特别提示： 　　1. 想测出您买的商品房的真实面积，首先购房者索要出建筑的竣工图纸，请专家根据图纸进行计算。 　　2. 签定合同时应该细化条款，应该约定实际面积与产权登记面积发生误差时的处理方式。如规定合同中未约定处理方式的，面积误差比绝对值超出3%时，购房人有权退房。 三、公摊面积 　　公用建筑面积公摊原则： 　　1.商品房公用建筑面积的公摊以幢为单位。公摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得公摊到本幢房屋内。 　　2.为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房公摊;为