土地估价报告-江苏沿海开发集团有限公司.DOC

南京长城土地房地产资产评估造价咨询有限公司 TEL：025PAGE PAGE 18 土 地 估 价 报 告 项 目 名 称：江苏省剑丰农业实业有限公司委托评估位于江苏省盐城市大丰区川东港闸北以及大丰区东川垦区两块国有划拨养殖用地2019年发包单价评估 受托估价单位：南京长城土地房地产资产评估造价咨询有限公司 土地估价报告编号：(宁)长城(2018)(估)字第5046号 提交估价报告日期：二○一八年十一月三十日 土 地 估 价 报 告 第一部分 概 述 一、估价项目名称 江苏省剑丰农业实业有限公司委托评估位于江苏省大丰区川东港闸北以及大丰区东川垦区两块国有划拨养殖用地2019年发包单价评估。 二、委托估价方 委托单位：江苏省剑丰农业实业有限公司 住 所：盐城市大丰区川东闸南首1200米 法定代表人：周宏奎 三、受托估价方 机构名称: 南京长城土地房地产资产评估造价咨询有限公司 法人代表： 王延龙 单位地址: 南京市鼓楼区管家桥9号（华新大厦18-20楼） 电话号码: 025注册号: A201132020 执业范围： 全国范围内从事土地评估业务 证书有效期：至2021年6月30日止 联 系 人： 刘国强 联系电话： 025四、估价期日 依据委托方要求及土地估价师查勘现场日期，确定本次估价期日为二○一八年十一月二十日。 五、估价日期 二○一八年十一月二十日至二○一八年十一月三十日。 六、估价目的 依据《江苏省沿海开发集团有限公司国有资产评估管理办法》（苏海开发〔2017〕106号），委托方江苏省剑丰农业实业有限公司为确定盐城市大丰区川东港闸北以及大丰区东川垦区两块国有划拨养殖用地2019年1月1日-2019年12月31日发包底价，特委托南京长城土地房地产资产评估造价咨询有限公司对位于盐城市大丰区川东港闸北以及大丰区东川垦区两块国有划拨养殖用地2019年发包单价进行评估，为委托方确定土地使用权发包底价提供参考依据。 七、价格定义 1.价值类型 本次评估采用的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在估价期日进行正常公平交易的价值估计数额。 2.估价对象实际用途与宗地实际开发程度 根据委托方江苏省剑丰农业实业有限公司提供的估价对象的《国有土地使用证》，地类用途为其他，经估价师现场查勘，实际为养殖用地，证号为大土（19）国用（2012）第003号，座落为大丰区川东港闸北，证载宗地面积为8849123㎡，证号为大土（19）国用（2012）第004号，座落为大丰区东川垦区，证载宗地面积，两块地总面积，合计40883亩。根据委托方确认的《评估申报明细表》，评估范围为12809亩，其中估价对象大丰区东川垦区评估范围为8773亩，大丰区川东港闸北评估范围为4036亩。在估价期日，估价对象已开发建设完成，正在进行淡水养殖，宗地红线外通路、通电、通沟渠泵站灌排水、具备养殖用地相应的土地平整开发水平。 3.估价对象利用条件 根据委托估价方提供的《国有土地使用证》，估价对象登记用途为其他用地，经估价师现场查勘，现状为养殖用地。 4. 宗地价格内涵 本次委托估价目的是为委托方确定土地使用权发包底价提供参考依据。估价对象位于盐城市大丰区川东港闸北以及大丰区东川垦区，登记用途为其他用地，经估价师现场查勘，现状为养殖用地，宗地红线外通路、通电、通沟渠泵站灌排水、具备养殖用地相应的土地平整开发水平，设定的养殖期为一年养殖期的养殖水面，于估价期日的宗地2019年租金价值。 综合以上分析，本报告设定的宗地发包单价内涵为在公开市场条件下、在估价期日的现状利用条件下：宗地红线外通路、通电、通沟渠泵站灌排水、具备养殖用地相应的土地平整开发水平,用途为养殖用地，于估价期日的宗地使用权2019年的年租金价值。 八、估价方法 本次评估估价对象用途为养殖用地，评估目的为委托方确定土地使用权发包底价提供参考依据；根据《农用地估价规程》，结合本项目基本情况，综合确定本次评估采用市场比较法和剩余法进行评估。 九、估价结果 江苏省剑丰农业实业有限公司委托评估位于江苏省盐城市大丰区川东港闸北、大丰区东川垦区土地使用权，于估价期日二○一八年十一月二十日，现状利用条件下，评估设定宗地用途为养殖用地，设定宗地红线外通路、通电、通沟渠泵站灌排水、具备养殖用地相应的土地平整开发水平，在公开市场条件下的2019年发包单价如下表所示： 证号 座落 位置 面积（亩） 评估单价（元/亩） 大土（19）国用（2012）第004号 大丰