走向温泉综合开发时代——“温泉休闲综合体”开发研究.pptVIP

走向温泉综合开发时代——“温泉休闲综合体”开发研究 温泉管理 一、温泉走向“综合开发时代”是市场的必然选择 经过10余年的开发经营和温泉规划，中国温泉已经实现产业化发展，并成为中国多元化休闲产业的龙头——全国涌现出来的一大批成功的温泉度假村、温泉小镇和温泉新城表明：温泉对于休闲产业的聚集效应和对于区域经济的有力带动已经得到开发商和各地政府的高度认可。随着旅游业成为国家战略性支柱产业和中国休闲度假产业的进一步发展，加之旅游经济与地产资本的双重驱动，温泉仍将是未来休闲度假开发的超级热门。 然而，在消费需求不断升级与市场竞争日趋激烈的态势下，温泉行业必然要进行重新洗牌，规模小、资金弱、功能单一、设施落后的一大批温泉度假村必将被整合，规模化、综合性、复合型的“温泉度假区”将会成为温泉休闲市场的主流模式，温泉将从“单一利用时代”走向“综合开发时代”，这是市场的必然选择，其原因主要表现为两个方面： 其一，从土地开发角度来看，大型温泉度假村的开发需要大规模的资金投入，单一开发温泉泡浴产品显然无法实现快速回报与土地开发价值的最大化，温泉和地产的互动已是必然选择，加之温泉本身所具有的养生与休闲的双重价值，“休闲养生地产”的概念能有力提升地产的附加值、增加开发回报（但凡打上温泉概念的楼盘价格都不菲），因此必然要结合地产的开发。其二，从消费需求角度来看，富裕起来的人们对于温泉的消费需求，已经不局限于“单一泡浴”的层面，而是要求能够满足其对于“保健疗养、运动游乐、商务会议、休闲度假”等全方位、多层次、综合性的休闲消费需求，导致功能单一的温泉度假村将逐步丧失在市场上的竞争力，亟待改造升级，这也直接加快了温泉从“单一利用”走向“综合开发”的进程。 二、温泉综合开发的目标是打造“温泉休闲综合体” 温泉综合开发项目的温泉规划设计目标，实际上是打造“以温泉休闲为基础、以会议度假酒店为重点、以休闲养生地产为核心”的“温泉休闲综合体”——小则百余亩即温泉度假村，大则数平方公里即温泉小镇或温泉新城。从功能业态上看，“温泉休闲综合体”主要包括“温泉休闲中心、会议度假酒店、休闲商业街区、运动游乐项目和温泉养生地产”五大核心功能板块。 打造“温泉休闲综合体”，是在搭建一个功能齐全的品质化休闲平台，构造一个温泉休闲产业聚集区，这是温泉开发模式的突破；选择以温泉养生为基础、以会议酒店为重点、以休闲地产为核心的功能业态结构，是业态创新的升级。因此，“温泉休闲综合体”一定未来中国温泉开发的大方向。 建设“温泉休闲综合体”，需要大规模的资金投入，和完善的温泉管理，更由于功能业态的综合性，“温泉休闲综合体”的开发具有相当的复杂性和风险性，从开发战略到产品设计，都需要一流的方案——要求规划设计机构不仅要懂温泉，更要洞悉酒店、商业、旅游和休闲地产等领域，能够以商业模式的突破为核心，以休闲综合体的眼光来审视温泉综合开发，从投资运营的实质来把握各个功能板块的互动关系与土地利用结构，才能够真正实现“温泉休闲综合体”开发价值的最优化。 三、创新打造特色“温泉休闲综合体”的一般模式 1、以“土地综合开发”为导向，理清功能关系 打造“温泉休闲综合体”，首先必须确立“土地综合开发”的导向，通过土地的综合开发带动城市和区域的升值，最终实现项目开发价值的突破。这就需要以土地开发的最优化回报为目标，结合温泉作为一种具有高附加值旅游资源的特色，来理清各个功能业态之间的关系。 温泉综合开发的核心实质，是围绕温泉资源的特性，处理好旅游（温泉、酒店、休闲）和地产（休闲商业地产、养生居住地产）之间的关系。据此，“温泉休闲综合体”的开发，必须理清旅游板块、地产板块和温泉资源之间的特定关系，进行全局性、系统性、综合性的开发： 其一，以温泉水疗、会议酒店及特色休闲为构成的旅游板块，是带动人气、树立形象、提升地气并创造长期持续现金流回报的基础板块，尽管需要较大投入，也首先需要创新打造；其二，以休闲商业地产和养生居住地产为构成的地产板块，是创造快速回报、获取土地开发收益的核心板块，应当重点开发；其三，温泉本身具有突出的“养生与休闲”效应，良好的温泉规划设计是打造温泉休闲、会议酒店、养生地产的引擎资源，特别能够有效提升酒店、商业与休闲地产的附加值。因此，必须在旅游板块和地产板块的开发中创新融入温泉功能，突出温泉养生休闲价值，形成温泉休闲中心、温泉会议酒店、温泉养生地产等产品，才能够实现整体开发价值的最优化。 2、以“休闲产业整合”为手段，形成功能聚集 以综合发展为方向，“温泉休闲综合体”要有多元化产业体系的支撑。要充分利用温泉对于休闲产业的聚集效应，面向市场需求，整合休闲资源，形成休闲功能聚集与休闲产业体系，构建温泉休闲产业聚集区，重点发展五类产业： 第一是养生产业。以温泉泡浴为基础，将养生、健身、医疗、康复、