房地产营业税土地增值税清算课件.ppt

（四）充分假想：节税战略是建立在充分假设的基础之上，一切假想能够实现的空间都不放过，最终排除不可节税的空间，剩下的就是可节税的空间。 经济合同是企业从事经济活动的基础和前提，是所有经济活动必须遵循的规范。税收是经济活动的一部分，自然会受到经济活动的影响。节税战略就是思考如何在纷繁的经济活动中做到少缴税，甚至不交税的的一种专项活动。节税战略作为经济活动的一部分与经济合同有着不可分割的关系。 四、节税战略与经济合同的关系 在实际工作当中，由于企业人员法律意识的淡泊和专业知识的缺乏，在签订经济合同的过程中，大家往往只注重权利与义务以及违规赔偿方面的内容，却忽视了合同的签订给税收带来的影响。事实上很多税收征管活动都是以经济合同为依据，一旦签订合同时，不能够很好的考虑和照顾税收方面的因素，将给企业带来很大税收方面的危机和隐患。 规范经济合同涉税条款是税收节税战略的一部分，合同条款的不规范、不明确，一个是会引起不必要的税收纠纷，一个是会造成企业负担不必要的税款，这种例子比比皆是，屡见不鲜。 五、节税战略的要求： 业务通，政策熟。业务通指精通行业管理、财务核算（以上工作可由多个部门、按分工不同协作完成，但具体负责每一项工作的人必须对本职工作精通）；政策熟，就是对国家的有关房地产业的政策熟，特别是对销售不动产业的税收政策熟，不但要准确把握现行政策，而且要随时关注税收政策的变化。 不但现行政策本身具有筹划空间，每一次政策调整，都有可能带来新的筹划空间（特别是企业的决策人员、财务人员、办税人员必须熟练掌握税收政策）。 为了做到业务通、政策熟，企业必须做到：选贤任能，聘用素质高、能力强、经验丰富、意识超前、爱岗敬业的人员充任职员；加强培训，督促职工不断增强专业化知识，逐渐向业务通、政策熟的要求靠近；注重税务咨询，与税务机关勤沟通、勤联系，以取得最新税务信息，了解最新税收政策；不断收集、整理、积累与房地产业有关的税收政策，尽量不遗漏每一个可筹划的点和空间。 案例（一）巧用“缴纳土地出让金”与“取得政府补贴收入”控制土地增值税。 第二节 节税战略实务 一、土地出让合同 某房屋开发公司，2008年开发一个普通住宅小区，总的开发成本为350000000元，其中土地成本120000000元，建筑安装成本230000000元。销售收入580000000元，营业税金及附。期间费。利息在成本核算。 在签订土地出让合同时，适当提高土地出让金数额，然后再以帮助政府建设公益设施为名要求政府给与同样数额的补贴收入。假设本案中开发公司多缴土地出让，然后又由政府返还补贴收。 扣除项目总额＝350000000×130%479975000元 增值额＝580000000－479975000＝100025000 增值率＝100025000÷479975000×100%＝20.84% 应纳土地增值税＝100025000×30% 1、筹划前应纳税： 2、筹划方案： 《土地增值税暂行条例》第八条：纳税人建造普通住宅销售，增值率在20%以下的免征土地增值税。 3、政策依据： 扣除项目总额＝（350000000×130%518975000元 增值额＝610000000－518975000 增值率＝ 518975000 ×100%＝17.54% 17.54%小于20%的免税临界点，免税。 筹划后比筹划前少纳土地增值。 4、筹划结果： 二、工程设计合同 案例（二）住宅户型的设计给税收带来的影响 某房地产公司在一块面积为12000平方米的土地上，开发一栋商住楼。（1）一至四楼为商业用房，建筑面积6400平方米，每平方米平均售价15000元，与市场公允价相当，共计销，交纳营业税金及附加5328000元，；（2）五至十楼为住宅，建筑面积9600平方米，共计68户，户型相同，每平方米平均售价7000元，同类房屋市场平均价6000元，共计实现销售收，交纳营业税金及附加3729600元。该栋楼总的开发成，期间费用总额480000元，利息在成本中核算。 5、筹划提示： （1）所开发项目内必须确实有为政府建设的公益设施； （2）所建设施必须与所投入资金相当；