房地产投资分析之抵押贷款.pptVIP

信托投资公司办理资金信托业务时可以按照要求，为委托人单独管理信托资金，也可以为了共同的信托目的,将不同委托人的资金集合在一起管理，通常这种资金信托方式称为集合资金信托。 投资人 （委托人） （受益人） 资金交付 （信托财产1） 房地产信托机构 （受托人） 信托财产2 （含收益） 资金运用 扣除信托费用后返还 注：信托财产1为委托人投入的资金（现金），信托财产2为受托人运用信托财产1后形成的信托财产，包括增值收益，通常需要转换为资金（现金）。信托奋勇一般包括信托报酬、银行手续费、服务费、证券交易手续费、审计费用和律师费用等。 青岛房地产开发贷款资金信托 二、财产（权）信托 （一）优先收益权转让 受托人将收益权分割为优先收益权和普通收益权，在优先受益人（投资人）收回本金、取得收益前，其他受益人不得参与分配。 盛鸿大厦财产信托优先受益权转让项目 受托人将受益权分割为优先受益权和普通受益权，在优先受益人收回本金、取得收益前，其他受益人不得参与分配。 (二)股权信托 信托公司通过持有股权对项目公司增资，派专人参与项目管理，信托终止，项目公司股东或第三方公司溢价回购股权。 中房滨江花苑项目股权投资资金信托融资 通过实施信托计划，将多个指定用途的资金信托的信托资金聚集起来，形成具有一定投资规模和实力的资金组合，用于受让上海中房置业持有的上海中房滨江的股权，通过持有上海中房滨江房产有限公司的股权，享有滨江花苑项目的开发权益。 新华信托鄂尔多斯市恒信金山项目股权投资计划 产品规模：7.5-9.8亿元人民币 信托期限：24个月 投资门槛：100万元，并按10万元的整数倍递增 预期年收益率：9%-12% 资金投向：募集的信托资金中有1.3亿元信托用于购买项目公司100%的股权，其余资金以增资的方式投资于鄂尔多斯市恒信金山投资有限责任公司，用于鄂尔多斯市东胜区罕台镇城乡统筹试验示范区特定土地开发建设； 新华信托“鄂尔多斯市恒信金山项目股权投资计划”（续） 产品特点：该信托计划采用分层设计，分为优先受益权和劣后受益权，其中优先受益权信托单位5-7.3亿元，劣后受益权信托单位2.5亿元。在信用增级方面有内蒙古恒信实业集团有限责任公司、鄂尔多斯市金山房地产开发（集团）有限责任公司承担资金补足义务；且受托人会向项目公司委派具有一票否决权的董事、实行印信和资金监管等方式，对项目公司的经营、财务等事项进行监督、管理，确保信托资金的安全。 （三）房地产债权信托 房地产债权信托是指房地产债权人将其所拥有的房地产债权委托给房地产信托机构，由房地产信托机构以受托人的身份发给受益权证书，然后由委托人通过将受益权证书转让给第三者等方式收回资金，从而使原已固定的债权转为流动化的资金的行为。 新华信托“住房按揭贷款资金信托” 债权信托：银行等金融企业将大额债权打包出售给信托公司，信托公司以此为标的设立债权信托。 房地产投资基金（REIT） 投资基金，一般是指由投资基金公司通过发行基金股份或收益凭证等形式向社会募集资金，再将所筹得的资金投资于有价证券、高新技术产业、基础产业等投资对象或领域，并将所获得的净收益分配给广大投资者的一种集合投资制度。 证券投资基金 产业投资基金 房地产投资基金 在众多投资领域中，房地产投资以其丰厚的投资利润，较好的保值性，一直是投资的热点领域。但是同时，房地产也以其资金需求量大，周转时间长的特点，使得众多的社会闲散资金和个人投资者不敢涉足该领域 房地产投资信托基金REIT是一种房地产产业投资基金，可以为中小投资者提供分享商业地产利润的机会。 美国REITs的投资对象 * 购房与申请抵押的先后顺序引出的问题 * * * * * 会计恒等式：资产=负债+所有者权益 * * （二）缴存比例 ? 1.单位及个人的住房公积金缴存比例各为5％—20％，具体缴存比例由单位和个人根据实际情况自行选择。每个单位只能选定一个单位缴存比例，个人缴存比例应当等于或高于单位缴存比例。缴存比例取1％的整数倍。 2.缴存住房公积金确有困难的单位，需按现行政策文件规定，向我中心提出降低缴存比例或者缓缴申请，经市住房公积金管理委员会审批后再进行调整。 * （三）职工个人缴存部分免缴的情况 缴存基数低于或等于我市现行最低工资标准（市区1300元/月，花都区、番禺区、南沙区、从化市和增城市1100元/月）的职工，单位应当按规定为职工缴存住房公积金，经职工本人同意，职工个人缴存部分可以免缴。 * 广州住房公积金贷款服务指南 1．3房地产投资分析中常用的基本概念 2．财务杠杆 利用借贷资金扩大自有投资产出通常被称为财务杠杆。 资产回报率与贷款利率（或借贷成本）之间的差价称之为利差。高杠杆投资中，即使较小的有利利差也可能急