度假养老时代的规划转型.docxVIP

. .. 老龄时代遭遇度假时代，催生度假型养老 度假时代下，以休闲式养老、候鸟式养老、第二居所式养老为主要形式的度假型养老将成为未来一段时期内中国养生养老的主流形态。据此，绿维创景站在专业度假的视角，通过整合养老、地产、旅游三大模块，提出“度假型养老”模式概念。 一、度假型养老模式的概念 　　度假型养老模式在传统养老社区的基础上进行了突破性变革——让配套成为“主套”、让配套自我造血、让消费拓展延伸、让商业模式优化、让开发风险降低，进而形成一个高尚生活空间、一个高端生活区、一个文化聚集区、一个局部的商业聚集区。总结起来就是“2+X+Y”模式。 　　 　　度假养老的“2+X+Y”模式 　　“2”指的是养老核心产品和度假核心产品，主要是适合中老年消费者的主题地产和核心的软件服务体系如蓝卡等; 　　“X”是度假配套，如主题餐饮街区、主题商业街区、主题论坛等; 　　“Y”是养老配套，如老年大学等。 度假型养老模式迎合了养老时代的个性化需求和度假时代的高端时尚需求，是着眼当前养老地产的种种难题而量身定制的一揽子战略框架，为政府、市场、开发商的养老开发提供了更有市场意义的综合化解决方案。 二、度假型养老模式的五个意义 　　一个平台——搭建高端养老群体的生活平台。 　　以专业的视角让传统的养老社区的配套成为“主套”、让配套自我造血、让消费拓展延伸、让商业模式优化、让开发风险降低，进而形成一个高尚生活空间、一个高端生活区、一个文化聚集区、一个局部的商业聚集区。 　　一个市场——度假型养老成为高端度假区的又一重要机会市场。 　　度假型养老概念既不是一个单纯的旅游概念，又不是一个单纯的养老概念，同时也不是一个纯粹的地产概念。这个概念最大的价值就是在旅游、养老、地产三个市场客户群中，成功的聚合并切分出了一部分高端市场，既迎合了政策导向，又满足了养老市场，同时又兼顾了开发商的利益。所以成为高端度假区可以轻松切入的一个盈利模块。 　　一个“港”——度假型养老社区成为都市人快、忙、乱生活中“离尘不离城”的“避风港”。 　　在第四代养老模式中，养老无法成为企业主导的养老地产开发的核心营销概念，站在企业开发角度，“养老”的全称应该是“养生养老产业”，应该是“养老、养生、养心”的三维组合，应该是相对外向型的产业综合体，一句话总结就是在喧嚣的都市中营造出一个“生产、生活、生态”的高端生态循环型社区。北京绿维创景规划设计院就是以经典的创意和专业的视角“在都市中做度假区”，使度假型养老社区成为都市人的“避风港”。 　　一道曙光——度假型养老模式让“鬼城”迎来新曙光。 　　鬼城的问题各不相同，但关键原因大同小异——无差异、无配套、无新营销模式、无视社会中更广泛的养老需求、无(活力)产业链。度假型养老最大的价值就是给鬼城提供了一个“活力产业链”和更多的“活力人群”，从而让鬼城集聚人气，形成商气，带动地气。 　　一扇门——度假型养老模式为地产销售开启另外一扇“阿里巴巴”之门。 　　度假型养老模式不仅仅是相对高端和相对时尚的多种业态组合，更是让传统的城市地产开始向功能化、综合化、时尚化、艺术化、国际化、产业化的“都市旅游地产”转型。通过创新的金融业态、互联网智能化技术导入、主题景观、主题文化、主题商业、主题俱乐部、主题养生、主题论坛等模块的植入和再造，对传统地产赋予了更多的主题功能。 度假型养老的三大选址条件 老龄化时代与度假时代的来临，催生了度假型养老模式。然而，并不是每个区域都适合做度假型养老项目，绿维创景总结出三个选址条件——气候条件、外部条件和养生条件。当一个项目具备了上述三项中的至少二项，便有发展度假型养老项目的基础。 一、气候条件 　　当一个项目所在区域每年的标准温度(22.4℃-22.8℃)和标准湿度(标准湿度环境是45%～65%)天数超过200天时，这个区域就适合发展度假型养老项目。 　　催生度假型养老的气候主要有避暑气候、避寒气候、生态气候三大类。 　　避暑气候主要针对的是因“火炉”而催生的养生养老度假区，科学上用出现35℃以上高温日的多少来衡量一个城市的炎热程度，一年中最高气温超过35℃的日子达20天以上，而且出现过40℃以上的高温天气，这样的城市被称为“火炉”。“火炉”的周边区域可以借此打造以避暑为主题的度假型养老项目。如以成都为重点市场的青城山区域、以重庆为重点市场的黔北区域、以武汉为重点市场的鄂西区域、以长沙为重点市场的湘西区域、以南昌为重点市场的大庐山区域，都具备打造度假型养老项目的基本条件。 　　避寒气候主要针对的是东北区域的度假化养生养老项目，典型代表有海南等。 　　生态气候主要指的是有良好微气候的区域，比如以海南、云南为代表的区域和大连、烟台等黄金海岸城市。 　　以此标准来衡量，显然海南、云南比蒙古草原的优势更大。但养老是刚性需求，当气候条