房地产项目管理培训课程-227PPT.ppt

项目管理 周 云 2007年4月10日 项目管理师培训课程 典型的项目 建造一座大楼、一座工厂或一座水库 举办各种类型的活动，如一次会议、一次晚宴、一次庆典等 新企业、新产品、新工程的开发 演出、影视剧拍摄 进行一个组织的规划、规划实施一项活动 进行一次旅行、解决某个研究课题、开发一套软件  (1)满足项目的要求与期望 (2)满足项目利益相关者各方不同的要求和望期 (3)满足项目已识别的要求和期望 (4)项目尚未识别的要求和期望 1.2.4 项目管理的意义 (1)项目管理是促使项目成功的、有效的管理模式 (2)项目管理丰富了现代管理学的重要分支内容 (3)项目管理促进创新 1.3.1项目管理发展历程 -1957 年，杜邦把PM用于设备维修，把停工时间从125小时减为78小时。 -1958 年，美国的北极星导弹设计中，应用PM，把设计时间缩短了两年。 -自60年代起，PM被广泛 应用于各个行业，适用于大公司和各种中小企业。 2.3 项目组织的概念、类型及其影响 2.3.2 项目组织类型 职能式——适合小型项目 项目式——适合大型、复杂项目 矩阵式——适合大型、复杂或同时承担多个项目 事业部式——适合远离公司本部的项目 未来的项目管理组织结构 2.5.2 项目团队组成 (有“梦之队”之称) 从不同部门选择主要成员 (全职 兼职 分职） 取得部门经理的承诺 取得成员的承诺 确保成员能代表他们的部门作出相应的决定 1.4项目需求分析的依据及内容p184（1）需求分析的依据 ?? 国家和地区经济发展及产业结构的规划和预测 ?? 地区的人口状况 ?? 国家和地区的有关法律、法规和社会习俗 ?? 地区的社会经济发展状况及预测  （2）需求分析的主要内容(p.184) ?? 国家和地区需求分析 ?? 社会需求分析 ?? 消费群体需求分析 ?? 项目业主的需求分析 ?? 项目实施中的需求分析  目标说明的标准：SMART 明确性 (SPECIFIC)：明确针对一个目的 度量性 (MEASURABLE)：建立进展的度量尺度 授权性 (ASSIGNABLE)：每个目的都可授权给具体的人负责 现实性 (REALISTIC)：说明利用可用的资源能够实现什么 时间相关性 (TIME-RELATED)： 何时完成 目标 – 预期的结果 或最终产品 1.5.3 项目构思的内容(P.184)1)?项目的投资背景及意义。2)?项目投资方向和目标。 3)?项目投资的功能及价值。4)?项目的市场前景及开发的潜力。5)?项目建设环境及开发的潜力。6)?项目的成本及资源约束。 7)项目所涉及的技术及工艺。8)项目资金的筹措及调配计划。9)项目运营后预期的经济效益。10)项目运营后社会、经济、环境的整体效益。11)项目投资的风险及化解办法。12)项目的事实及其管理。? 1.5.4项目构思的过程(p.185)  1）准备阶段  ①明确拟定构思项目的性质和范围  ②调查研究、收集资料和信息。 ③进行资料、信息的初步整理，去粗取精。 ④研究资料和信息  2）酝酿阶段  ①潜伏 ②创意出现 ③构思诞生 3）调整完善阶段  ①发展 ②评估 ③定型 1.5.5 项目构思的方法(p.186) ?项目混合法 ?比较分析法 ?头脑风暴法 ?集体问卷法  一般项目评估程序可扼要归纳为六个步骤，即： 制定评估计划 调查核实资料 审查分析项目 汇总评价论点 编写评估报告 报送评估报告并归档 2.4 投资分析原理(p.187)2.4.1时间价值原理1)资金时间价值的含义 2）利息和利率 资金的时间价值通常用利息和利率来表示。利息是指占用资金所付的代价(或放弃资金使用权利所得的补偿)。如果将一笔资金存入银行，这笔资金就称为本金。在一定时期内所得利息额与本金的比值，就是利率，通常用百分数表示。 2）利息和利率? 单利和复利? 名义利率和实际利率 3）现金流量  一定时期内，流入系统的资金称为现金流入，流出系统的资金称为现金流出。 把现金流入视为正现金流量，把现金流出视为负现金流量，则同一时点上的现金流入量和现金流出量的代数和称为净现金流量。 4）等值的概念 P1895）资金时间价值的计算方法 ①一次支付终值公式(已知P，求F) 见例题②一次支付现值公式(己知F，求P) 见例题③等额支付终值公式：见例题④等额分付偿债基金公式: 见例题⑤等额分付现值公式:见例题⑥等额分付资金回收公式 2.4.2价值(投资)分析原理2.4.3成本