房地产投资不确定性分析.pptVIP

第三节 敏感性分析 一、含义 敏感性分析是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。 在房地产投资过程中，许多因素都会发生变化，如投资、价格、成本、工期等因素都会因为房地产项目内外部环境的变化而发生变化，从而影响评价指标。 意义： （1）找出影响项目经济效益的敏感性因素，分析敏感性因素变动的原因； （2）研究不确定性因素变动引起项目经济效益变动的范围或极限值，分析判断项目承担风险的能力； （3）比较各方案的敏感性大小，选择较优方案。 确定分析指标 选定不确定性因素，设定其变化范围 计算影响程度，找出敏感性因素 绘制敏感性分析图，求出不确定性因素变化的极限值 二、敏感性分析的步骤 最能反映项目经济效益 1、自身变化大； 2、对项目影响大。 项目投资、建设年限、经营成本、租售价格、折现率等 三、单因素敏感性分析 每次只变动一个因素而其他因素保持不变时所做的敏感性分析。 敏感性分析表 基本方案 固定资产投资变动 产品销价变动 原材料价格变动 -10% +10% -10% +10% -20% +20% IRR（%） 12.78 13.71 11.99 9.72 15.51 10.08 15.23 增减（%） +0.93 -0.79 -3.16 +2.73 -2.70 +2.45 相对变化率（%） 0.093 -0.079 -0.316 +0.273 -0.135 +0.123 例题 某项目估计投资50万元，年收入20万元，年支出10万元，使用寿命10年，残值15万元，基准收益率为10%，试对项目进行敏感性分析。 步骤： 第一步先选择分析指标。可选择FNPV、FIRR等，这里，我们选择FNPV为分析指标。 第二步选择不确定性因素，并设定其变化范围。（投资、年收入、年支出） 第三步计算不确定性因素对项目指标的影响程度，找出敏感性因素。 第四步绘制敏感性分析图。 解：按照不确定因素分析的步骤，利用年金支付现值公式、一次支付现值公式计算得出： FNPV=-50+（20-10）（P/A 10% 10）+15/(1+10%)10=17.23（万元） -20% -10% 0 +10% +20% 投资 27.23 22.23 17.23 12.23 7.23 年收入 -7.35 4.94 17.23 29.52 41.81 年支出 29.52 23.37 17.23 11.08 4.94 万元 敏感性分析表： 投资增加10%，即视作新项目：某项目投资55万元（增加10%），年收入20万元，年支出10万元，使用寿命10年，残值15万元，基准收益率为10%。在此条件下计算项目的NPV得到：FNPV=22.23(万元)。其他数据依此类推。 敏感性分析表（续）： ±1% 敏感性 投资 0.5 ③ 年收入 1.229 ① 年支出 0.615 ② 万元 第四步绘制敏感性分析图，求出不确定性因素变化的极限值： 17.23 -20% +10% +20% -10% 年收入 年支出 投资 NPV 从图中可发现——直线斜率大的，其代表的因素更具敏感性。因此，可根据直线斜率的大小来判断各因素的敏感性。 极限值的计算(临界点）—— （1）可由图上直接找到（如，年收入直线与横轴交点）。（作图要准确）。 （2）令NPV=0，固定其他不确定性因素不变，可计算出某一因素的极限变动范围。 例2 某房地产开发项目的占地面积为2000平米，容积率为2.5，楼面地价为1500元／平米，建造费用为3000元／平米；预计项目建成后，建筑物可出租面积系数为0.75，初步确定项目的租金水平为230元／平米·月（可出租面积），出租费用为毛租金收入的25％；项目开发周期为2年，土地开发费用在开发初期一次性投入，建造费用在开发期内均匀投入，贷款利率为15％，专业人员费用为建造费用预算的10％；广告宣传及市场推广费为40万元；该类项目的投资收益率为18％，试进行项目的财务分析和敏感性分析。 项目财务分析如下： （一）确定项目的预期总开发价值。 （1）总建筑面积：2000×2.5＝5000（平米） （2）预计年净租金收入：5000×0.75×230× （1－25％）×12＝776.25（万元） （3）总开发价值：776.25／18％＝4312.5（万元） 1.土地费用 （1）地价：5000×1500＝75