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房地产企业财务报表解析 ? 房地产企业与其他企业相比 , 具有开发周期长、投入资金量 大、投资回收期长等特点 , 其财务报表所显示的信息往往与实际 偏差较大 , 因此不能完全拘泥于财务报表常规的分析方法。 ? 房地产企业财务报表的局限表现在： ? 1. 大量预收账款导致短期负债剧增，影响报表分析者对企 业偿债能力的判断。 ? 2. 开发成本准确计量和分摊难度比较大，影响报表分析者 对企业真实资产总量的判断。 ? 3. 期间费用全部计入当期损益，影响报表使用者对企业经 营成果的判断。 ? 按现行房地产开发企业会计制度规定，企业在开发经营过 程中发生的管理费用、 财务费用和销售费用作为期间费用， 直接 计入当期损益。 房地产企业在项目尚未竣工验收决算、 大量预收 账款未转销售收入前将出现巨额亏损， 特别是对于连续开发和滚 动开发的企业，更难通过财务报表分析出企业真实的盈利能力， 这样势必影响企业经营情况的客观反映。 ? 一、从资产负债表入手，对房地产企业税收解析 ? 1 、货币资金科目分析。如期末余额较大，则要与企业所得 税申报的预计利润结合进行分析， 如存在货币资金的增加额乘以预计毛利率小于当期申报的预计利润的现象， 要对企业的预收帐 款科目进行核实，是否存在收取预售房款未通过“预收帐款”科 目记帐，少申报预计利润，同时要求提供银行对帐单，查阅是否 ? 存在货币资金已支出未入帐的情况， 并查明该项支出是否属于实 质性的关联企业。 如期末余额较小， 要分析是否可能存在货币资 金不入帐的情况。 应当要求企业提供银行对帐单与企业银行存款 明细帐相核对， 是否存在资金转出不入帐， 不记在其它应收款等 往来科目， 而放在银行未达帐项中。 另外也可以突击实地盘点企 业的库存现金数并与现金日记帐帐面数核对， 如相差较大， 应当 分析具体原因，是否存在帐外经营的情况。 ? 2 、应收帐款科目分析。由于近几年房地产行业进入卖方市 场， 房地产产品供不应求， 有的房地产开发商甚至在取得预售许 可证之前就要求购房人一次性交清， 所以房地产企业应收帐款科 目一般余额比较小，应当对房地产企业的应收帐款进行明细分 析， 如期末应收帐款明细科目期末余额为贷方余额， 则应重点分 析， 防止企业将收到的预收款放在应收帐款科目， 而不放在预收 帐款科目， 需要通过分析相应销售合同约定的付款方式、 付款期 限等分析判别真假，是否逃避预交企业所得税。 ? 3 、 其它应收款科目分析。 一般来说， 此科目期末金额不大， 应认真分析明细。 如发现期末余额较大及本期业务发生频繁和发 生额较大的往来， 要审核业务发生的时间、 往来的性质以及是彼 此间是否属于关联企业， 要防止部分资金宽裕的房地产企业将闲散资金无偿对外拆借， 计入其它应收款， 不按关联企业之间按独 立企业之间的业务往来计提利息收入。 ? 4 、存货科目分析。此科目主要反映期末完工开发产品和期 末未完工开发产品的情况。 期末完工产品的余额一般是与预收帐 款科目有对应关系的。 由于目前房地产企业开发项目必须达到一 定阶段才能取得预售许可证， 而房地产开发项目由于需要投入资 本比较大， 建筑商也需要及时按照工程进度与房地产企业开票结 算工程款， 所以房地产企业期末完工产品的余额一般是与预收帐 款科目有对应关系的， 存货金额应当与预收帐款金额在保持一定 比例的正相关关系。 如果远小于预收帐款期末金额， 则有可能存 在收入成本费用不配比的现象，存在前期多结转销售成本的可 能。 这时要分析企业开发产品总成本、 单位面积的开发成本等计 算方法和分摊依据， 是否将土地出让金、 前期工程配套费等一次 性计入前期成本。 有的房地产公司结转销售成本时， 不按税务规 定的成本结转方法进行结转而是按成片开发的综合毛利率进行 结转， 就可能出现门面房在前期销售时多结转了成本； 如果期末 存货金额远大于预收帐款期末金额， 则有可能存在预收款项不通 过预收帐款科目核算， 而通过其他科目核算的可能。 同时在审核 存货科目时， 还应注意将完工开发产品的贷方与主营业务成本的 借方进行比对， 两者应当相等， 如大于则有可能存在将开发产品 用于抵债、赠送等未视同销售的情况。 ? 5 、固定资产科目分析。一般情况下房地产公司的固定资 帐面数， 相对于企业的注册资本、 开发规模来说， 金额不会很大。 如金额较大， 应当分析其具体明细。 房地产企业固定资产科目核 算的内容主要是汽车、复印机、电脑、打印机、办公桌等。房地 产企业与其他工业企业相比 , 具有开发周期长的特点，但流动性 也相对大一些。一个地方开发结束后，就转到下一个地方开发， 所以办公用房一般都采取租赁方式。 有些开发时间长的房地产公 司也可能有办公用房如售楼处和样品房等， 但对照 2006 年