房地产开发项目策划报告主要内容及案例参考.docVIP

房地产开发项目策划报告的主要内容 （一）项目背景 项目背景主要是介绍项目名称、位置、土地获取途径及其面积、相关规划指标（容积率、规划限制等）、开发商等。 （二）开发项目地块分析 l．地块的自然条件分析 主要是分析地块的具体位置、土地承载力，地形地势，土地面积，形状，日照，风向，自然灾害等。 2．地块周边的经济及社会条件分析 主要是分析开发地块所在区域的经济发展状况，物价水平，收入水平，投资水平等；周边的基础设施建设状况及其完备程度、公共服务设施及其完备程度，社会治安环境等。 3．地块的环境条件分析 主要针对地块及其周边的空气污染，噪声，绿化，视觉效应（江景，海景）等进行分析。 （三）开发项目市场调查与分析 1．市场环境调查与分析 （1）政治法律环境：包括政府的有关方针政策的调查与分析； （2）经济环境：包括国内生产总值或地区生产总值及其发展速度；物价水平、通货膨胀率、城乡居民家庭收入等的调查与分析； （3）人口环境：包括人口规模、人口增长率、人口结构，地理分布、民族分布、人口密度、人口迁移流动情况，出生率、结婚率；家庭规模和结构等； （4）社会文化环境：包括教育程度、职业构成、文化水平，价值观、审美观、风俗习惯，宗教信仰、社会阶层分布等。 2．市场需求容量调查与分析 （1）国内外市场的需求动向； （2）现有的和潜在的市场需求量； （3）社会拥有量、库存量； （4）同类产品在市场上的供应量或销售量，供求平衡状况。 3．消费者和消费者行为调查与分析 （1）消费者类别及其分布； （2）购买能力； （3）购买欲望和购买动机。 4．竞争情况调查与分析 （1）竞争对手的调查与分析； （2）竞争项目的调查与分析。 （四）开发项目SWOT分析 1．开发项目的优势分析； 2．开发项目的劣势分析； 3．开发项目的发展机遇分析； 4．开发项目的威胁分析。 （五）开发项目的市场定位 1．消费群体定位； 2．项目形象定位； 3．规划设计及建筑形象定位； 4．户型定位； 5．价格定位； 6．物业管理定位。 （六）开发项目的产品策划及规划建议 1．项目总体规划设计建议； 2．建筑个体设计建议； 3．环境景观设计建议； 4．户型设计建议。 （七）开发项目的定价及价格策略 1．开发项目定价目标； 2．开发项目定价方法选择； 3．开发项目价格策略选择。 （八）开发项目广告策划及销售 1．开发项目广告设计； 2．开发项目广告媒体选择； 3．开发项目销售计划及策略制定。 以上介绍了房地产开发项目策划的主要内容构成，由于房地产开发项目有住宅、写字楼、大型商场、酒店、工业等不同类型，因此不同类型项目前期策划的内容、侧重点也会存在一定差异，由于篇幅所限，我们只能提供一个案例，下面提供的案例主要是针对一个商业项目进行策划的报告 ［案例4－3］ ××花园·××广场项目策划报告（是个商业项目，六个部分） 一、项目开发条件分析 （一）项目的自然条件 （1）地理位置：海珠区的地理坐标为东经113°14′～113°23′，北纬23°3′～23°6′。项目位于海珠区西北部处。项目地块东临××大道，南临××路，西靠××花园，北接××家私城，地理位置十分优越。 （2）地形地质条件：项目地处珠江三角洲冲积平原，海拔在10米以下，基岩为红色碎屑层，是城市建设开发的理想用地，对高层建筑的地基无特殊要求。 （二）项目开发建设经营条件 （1）项目背景：××花园由××房地产有限公司分三期开发，××花园一期已开发完成，二期开发最终确定总建筑面积为13万平方米左右，其中负3和负2层为停车场，负1至5层为商场，3幢塔楼为住宅。负1至5层商场为本报告的研究对象。 （2）项目开发建设简介：项目的建筑工程已经开始，项目工程进度计划（略）。 （3）主要技术指标（略） （4）社会经济意义：项目是海珠区的重点商业项目，项目建成后将成为××路具有一定规模的一流购物场所，将带动××大道、××商圈的西延，成为××商业带与××路商业带的连接枢纽。项目是××路为数不多的具一定规模及档次的商业物业之一，通过面向全市、独特主题一站式商场模式的经营，使之有能力影响江南西商业格局的发展，促使周边商业调整业态、业种及经营档次，提升海珠区商圈的区位价值以及在广州市的商业地位。 （三）周边商业配套条件 1．附近商业配套 项目所在区域是海珠区的核心商圈，各种商业配套、商业品种基本足够，而且具备一定的商业气氛。商圈内主要的商业网点有：市二宫网点（市二宫、蓝色快线），信和网点（信和广场、保华广场、海购），宝岗网点（南北广场、宏宇广场）。 2．道路设施 项目附近的道路设施条件总体一般，总体表述为：四边优、内笼联。 3．公建设施 项目所在周边的教育、文化、医疗、公交设施比较齐全。 （四）交通组织与易达性条件 1．交通组织 项目周边的交通组织可表达为：以