池州某地产项目市场调研及发展策略报告.pptVIP

历史沿革 池州市有1383年的历史。 唐代以来多为州、军、路、府治之地（府治称池州）。 公元前109年设石城县，三国名将黄盖曾任石城长。 公元599年易名为秋浦县。 公元926年，梁昭明太子萧统在城西编纂《昭明文选》期间，食贵口鳜鱼，盛赞“水好鱼美”，封为“贵池”，遂改秋浦县为贵池县。 1949年4月县境解放后，贵池县属皖南区池州专区。1952年1月30日，属安徽省安庆专区。1965年7月，属安徽省池州专区。1980年元月再次属安徽省安庆地区。1988年8月国务院批准安徽省调整安庆地区行政区划，复置池州地区，同时改贵池市，属池州地区，其辖境不变。1994年6月，经国务院批准为对外开放城市。同年被评为全省宏观经济效益“十佳”县市之一，并荣获全国双拥模范城称号。2001年地改市，池州地区改为池州市，同时改贵池市为贵池区，属池州市。 池州市四年来对外经济发展分析-外贸 池州市四年来对外经济发展分析-利用外资 池州市四年来旅游业的发展 小结 1、04年至今，池州市本地社会零售总额稳步增长，预计07年达53.6亿元，且批发额高于零售额。 2、池州市人均可支配收入和人均消费性支出同比增长。增长辐度平衡，但销费力较低。 3、池州市社会收支平衡，生活平稳步，本地人的生活安定，自得其乐，生活压力不大。 池州市社会投资统计分析 池州市社会固定资产总投资 池州市房地产投资 小结 1、自2004年以来，池州市经济呈跨跃式增长，固定资产投资快速增长，整体经济活跃，城市面临升级。 2、近三年来房地产投资占固定资产投资，均达到10%以上，而且政府大量的安置小区的开发，均未计入房地产投资数据，实际07年房地产投资的比重远大于以上数所报。 3、近来房地产投资一直偏重，高于城市发展水平，因此，房地产泡沫积累已达一定的存量市场。 说明：当一个地区房地产投资占固定资产投资比例为10%以下时，处于良性的经济环境，比例超过10%时，泡沫出现，比例超过15%时，泡沫严重。 宏观调研总结 1、四年来，中国房地产经历从低谷到高潮、从政策的不断鼓励到不断的高圧调控，直到谷底。 2、08年以来，在世界经济的整体低靡大潮中，中国经济政策不断出台救市政策，但冰冻三尺非一日之寒，中国经济及房地产业均未见回转，目前正是最艰难的时候。谷底已现，利空出尽是利好房地产业和复苏只是时间问题。 3、池州在华中南版块中地理位置处于几大都市圈的交汇地带（其为武汉都市圈、合肥都市圈、赣北都市圈，南京都市圈），区域价值显现，城市发展机会较大，这也是浙商入市的原因之一。 4、从池州经济上看，池州总体经济水平处于快速发展时期，GDP连年增长，人均GDP同步增长，但整体水平仍低，房地产处于快速发展时期。 5、从开发投资上看，池州房地产总体上处于合理区间，四年来略有泡沫积累，但从实际存量上看，池州房地产开发和持有量过大，未来压力大。 6、商业消费大辐增长，与池州人口相比，商业消费巨大。 7、旅游业快整发展，07年达到733万人次，但根据中国经济看，07年处于经济过热时期，预计08年回落到正常值约300到400万人次，相对于池州城区人口约20万人的水平上，总体上仍处于经济的重要支柱。 8、外贸缩减，但外资入池州大步增长，池州城市总体建设处于历史最快整时期，总体城市扩张最快时期。处处是机会，但危机与机会并存。 9、总体城市发展规律如下表。 项目区域界定 项目位于池州市北部片区，长江路以东、清风西路以南，胜利路将本项目地块划分为南北两部分。 项目位于城市主干道，昭示面佳，兼得项目以东片区的繁华成熟、及以北区域的规划利好，规模较大，物业类型丰富，辐射力突破现有区域限制。 项目位处北城区发展片区的核心地带，在老城区的发展区，与东片区及较多政府机关一线相连，未来极可能与清风西路以北的区域形成一个整体，带动老池口，形成城市的新中心。 在城市商业网点规划中，处于社区级商业中心—--池口、长江路及清风路口规划的“池口社区级商业中心”。 池州市规划分析--用地规划 交通规划 近期交通规划 按照城市“一主两辅”的组团式发展格局，推进主城区“五路、三口、两通道”建设，即沿江路、东外环、南外环、西北外环、长江南路、东南出入口、西南出入口、东北出入口的沿路环境综合整治，主城区至青阳副城区城市快车道、主城区至旅游机场快速通道。形成城区交通网络化。 整体交通的实施，使池州交通体系化，城内外交通通畅。 本项目临长江路与北外环（清风路），在城市整体交通格局中，占据交通要道，出入便利。 中观市场调研小结 1、池州市城土地供应条件较好，随着以老城改造为支点的东进南拓发展势头，未来城区内外可供应优质住宅用地较多。 2、公共服务设施规划齐全，为城市的发展埋下伏笔