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净现值（NPV） 折现率（i） NPV1 NPV2 0 FIRR i1 i2 9.3 财务指标分析 （2）财务内部收益率的计算 其公式为： 式中：FIRR：内部收益率； NPV1：采用低折现率时净现值的正值； NPV2：采用高折现率时净现值的负值； i1：净现值为接近于零时的正值的折现率； i2：净现值为接近于零时的负值的折现率。 9.3 财务指标分析 其计算步骤是： 先按基准收益率求得项目的财务净现值（其中的净现金流量可根据财务现金流量表得到），如为正，则采用更高的折现率使净现值为接近于零时的正值和负值各一个，最后用上述插入法公式求出。 要注意的是，式中与之差不应超过2%，否则，折现率 、和净现值之间不一定呈线性关系，从而使所求得的内部收益率失真。 9.3 财务指标分析 （3）财务内部收益率的作用 财务内部收益率是项目折现率的临界值。在进行独立方案的分析评价时，一般是在求得投资项目的内部收益率后，与同期贷款利率、同期行业基准收益率相比较，以判定项目在财务上是否可行。 9.3 财务指标分析 ①FIRR与i比较，反映项目的盈亏状况： FIRR＞i ，项目盈利； FIRR=i ，项目盈亏平衡； FIRR＜i ， 项目亏损。 ②FIRR与ic比较，反映项目与行业平均收益水平相比的盈利情况： FIRR＞ic ，项目盈利超出行业平均收益水平； FIRR=ic ，项目盈利等于行业平均收益水平； FIRR＜ic ，项目盈利低于行业平均水平。 9.3 财务指标分析 ③ 结论： 将内部收益率与行业基准收益率（或投资者目标收益率、最低可接受的收益率）ic比较，当FIRR≥ic时，即认为其盈利能力已满足最低要求，投资项目可行，值得进一步研究。因为是否能被接受，还有赖于投资者对风险的估计和其它投资机会的吸引力；反之，则不可行，应被拒绝。 如果没有规定的基准收益率，内部收益率应大于长期贷款的实际利率或银行贷款利率i。内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率，如果后者大于前者，投资就会亏损。因此，所求出的内部收益率是可以接受贷款的最高利率。 例题，某企业10000元购入一台设备，寿命期为5年，设备残值为0，每年的净现金流量见下图，求内部收益率。 0 1 2 3 4 5 10000 3500 3000 2500 2000 1763 顺序选取i，计算对应的净现值。 i1=9%，NPV1=229.2 i2=11%，NPV2=-220 IRR=9%+229.2/（229.2+220）*（11%-9%）=10.02% 9.3 财务指标分析 3）动态投资回收期 动态投资回收期是指在考虑资金时间价值的条件下，以项目净收益抵偿全部投资所需的时间。基本表达式为： 式中：n:为动态投资回收期；其它同前。 其详细计算公式为： 动态投资回收期=（累计净现金流量的折现值开始出现正值期数-1）+（上期累计现金流量折现值的绝对值/本期净现金流量折现值。 9.3 财务指标分析 在项目财务评价中，计算出的动态投资回收期可以与行业规定的平均投资回收期或基准回收期相比较，如果前者小于或等于后者，则投资项目在财务上就是可以考虑接受的。 动态投资回收期指标一般用于分析评价开发完成后用来出租或经营的房地产项目。 解：净现金流量现值 第2年 （-100）*（1+10%）-2=-82.6 第6年 250*（1+10%）-6=141.1 根据动态投资回收期的计算公式，可以得到 因此，该投资项目可以考虑接受。 例题，已知基准收益率为10%，行业规定的基准回收期为7年，求该项目是否可以接受。 9.2 房地产经营财务分析基本报表 3）关于利润分配 房地产企业交纳所得税后的利润为税后利润，税后利润等于可供分配利润，一般按照下列顺序分配： （1）弥补企业以前年度亏损。 （2）提取盈余公积金。 （3）向投资者分配利润，即表中的应付利润。 考虑了这三项因素后（大部分情况下只有后两项因素），余额即为表中的未分配利润，未分配利润主要是用于归还借款。当借款还清后，一般应将这部分利润补分给投资者。 9.2 房地产经营财务分析基本报表 四、资产负债表 1．资产负债表的含义 资产负债表是反映房地产投资项目在计算期内各年末资产、负债与所有者权益变化及对应关系的报表。该表主要用于考察项目资产、负债、所有者权益的结构，进行项目清偿能力分析。各期资产应等于负债和所有者权益之和。 2．资产负债表的内容 从表中可以看出，资产负债表由三大部分组