史蒂芬咨询--价值15万美天津写字楼市场整体研究咨询.ppt

目录 市场概况 主要楼盘资料 热点区域研究 友谊路区域 南京路沿线 客户研究 主要楼盘资料 市场概况 近年天津写字楼市场分析 2004年 成交19万 施工面积达到134.2万平方米，同比增长56.3%； 租赁价格3.3元，销售价格7800元 商业用房2004年施工面积达到302.7万平方米，同比增长50.1%；。 由于受到整体房地产市场向好的影响，2004年写字楼销售价格涨幅明显。第四季度平均销售价格为8000元/平米，较2004年初开盘时涨价约10%-25%。 2005年 新增项目9个，总建筑面积43.8万 成交22万，租赁型5.4万，销售型16.6万金融占4.8万，22% 租赁价格3.4元，销售价格8200元 十一经路区域 9.4万平方米 小白楼 7.4万平方米 2005年1至10月天津写字楼施工面积129.9万平方米， 2005年1至10月施工面积达到328.1万平方米，同比增长34.6% 供应量 上涨7% 2006年 新增项目12个，总建筑面积41万 友谊路区域 9.6万 鞍山西道区域 3.6万 低密度写字楼 9.2万 天津写字楼发展历史 天津第一栋写字楼国际大厦1993 年动工并预售，远洋大厦1997 年底开始招租，泰达大厦1997 年下半年招租。 1997年前后是天津写字楼的高峰期，期间写字楼投资过热，甲级写字楼集中放量供应。由于当时的民营企业大多规模较小，无力租用或购买写字楼，主要产品消化以投资为主 1997 年后由于亚洲金融危机、写字楼增量供应过快和以价格战为主的无序化竞争，导致天津甲级写字楼较为萧条，最具有代表性的例子是：国际大厦写字楼租金从30 美元/月.平米跌到12 美元/月.平米。1999-2001三年间天津市仅有8万平方米写字楼落成，新增速度大大回落，市场也以消化现楼为主。直到2002年，每年仅有4万平方米的吸纳量 2003 年以来受益于经济景气、市政领导换届、滨海新区开发、海河改造、资本流入增加的影响，天津写字楼市行逐步回暖。购买主力金融、贸易、服务、物流等新兴产业逐步崛起，大量新兴企业迅速成长，国内外资金已把天津视为投资热土，宏观经济的大背景推动写字楼市场已开始进入大力发展阶段 政府开始进入着手大力整顿烂尾楼，天津原有“烂尾楼” 66座，总建筑面积 335万平方米，沉淀资金达 85亿元人民币。这些停缓建项目都是因为 1996年到 1999年体制改革转轨时期特别是国际金融风暴等因素造成的停滞。截至2005年底， 66个停缓建项目已经被“激活”了 60个，占全部项目的 90%。 这一阶段，随着天津在华北地区、环渤海经济圈中的中心定位以及城市经济的总体发展，大量的新批外资企业驻扎，上外地企业的进入、本地新企业的诞生、旧企业的扩大和改善，这些都促使办公场所的需求大量增长，带动写字楼市场的繁荣。 天津市写字楼市场平均空置率呈不断下降趋势，但目前仍维持在30%左右的水平。05年第三季度降至27.5%，五区分别为25.6%、28.6%、30.3%、24.4%和10%。 租金走势 受97、98年写字楼市场发展过热影响，供应量过大而需求量趋降，导致天津市写字楼租金在1998-2002年间一直呈下降趋势，直到2003年才有所缓解。目前天津市甲乙级写字楼市场月平均租金分别为81元/平方米和53元/平方米。 售价走势 天津市写字楼售价在1998-2001年间持续下降。经过2003年至今的价格上涨，目前维持在甲级8650元/平方米，乙级6100元/平方米。高空置率同大面积新增写字楼预期同样对写字楼售价造成较大上涨压力，预计2005-2007年间将维持个案售价下跌趋势，直至2008奥运会的影响可能会带动楼市售价恢复上升。 供应量/吸纳量/空置率 客户分析 甲级写字楼 和平 国际大厦 金融、物流、货运 世贸广场 贸易、电子机械 亚太大厦 贸易、运输、电子科技 河 西 金皇大厦 贸易、装饰、运输 北方金融大厦 金融、贸易、房地产、事务所 泰达大厦 货运、评估、咨询 华盛广场 货代、科贸、金融、工程技术、装饰 文华中心 事务所、贸易、物流、广告装饰 峰汇广场 贸易、金融、市政公司 天信大厦 船务货运、电器化工、IT 万顺国际经济贸易中心 贸易、金融、事务所、物流 南开 今晚大厦 装饰、IT、房地产 河东 天星河畔广场 货运、物流、电子、贸易 河北 远洋大厦 货运、贸易、金融 客户分析 乙级写字楼 和 平 河川大厦 金融、货运、贸易 君悦大厦 通讯、金融、市政 新华大厦 房产、贸易、医药、装饰 嘉利中心 装饰、广告、事务所 河 西 凯旋门大厦 贸易、运输、IT、事务所 合众大厦 贸易、金融