地下商业调研报告_30p_专题研究分析报告.ppt

地下商业调研报告 调查研究思路 目录 1.发展概况 2.三大模式及案列 3.国内地下商业模式总结 发展概况 1 溯源 伴随着城市地上空间用地紧张，地下开发日趋成熟，以及受消费者购物行为特征的影响，地下商业日渐兴盛 世界各国的商业核心区基本形成以地面商业和地下商业联动的发展模式，地下商业街成为活跃和繁荣区域商业的客观需要； 原因一：城市地下轨道交通的串联作用，将地铁等交通体系与各种商业、服务业有机结合形成大规模商业空间； 原因二：地上建筑物和道路的存在使得地面商业街被分断失去连贯性，借助城市的人防工程转入地下； 原因三：消费者需要购物行为的连续和系统化，有效弥补地面商业街的不连续性，最大限度的维持中心商业区的繁荣和发展。 趋势 地下商业不仅在建筑形态还是业态分布上均有向多元化、复合化发展的趋势 集购物街、餐饮街、休闲街、娱乐街、体验街于一体的“五街合一”，突破传统意义上只是买卖商品的简单交易 以商业、旅游、文化于一体，除了满足人们消费需求外，还成为一种生活方式，一种享受和时尚 以建筑形态街区化，空中、地上、地下立体化，经营业态多样化于一体的综合化趋势 不仅仅是打造一条街，而是倾向于形成主题化并且与地面商业形成差异化布局 难点 难 度 大 成 本 高 地下商业开发成本高于地上的两到三倍； 风、水、汽、耗能等设施要按照不低于地面的标准计算； 只有在无偿使用或者少量支付低价的情况下才有可能实现低成本开发。 经营难度大，目前从全国看失败的地下商业街成为了死街或藏污纳垢的地方； 源于法律的难度，大部分地下商业没有产权，商户因为没有产权会在购买中存有疑虑，并且开发商风险较大，要对投资者负责。 地上商场多 竞争激烈 地下商城往往依托发达的地铁交通网络，或者作为连接传统商圈的纽带，容易聚集人气； 地下商场商间相对闭塞，通风采光较差，客流多是过客，消费随意。 大品牌都不愿到地下经营 由于商铺的开间以及消防的要求，地下商场空间展示不够，大品牌都不愿到地下经营； 受结构影响，地下商场配送功能欠缺，排烟、排污、排水不方便，可供选择的业态有限，容易出现业态的重复和重叠。 租金运营有一定压力 地下商场的造价高、成本高，局部调整和改造都会加重投资者的负担 压力转嫁给运营商，令其对经营利润的要求进一步提高。 三大模式及案例 2 分类 地下商业主要分为三种：一种是地铁驱动的商业模式，一种是以人防工程为载体的商业模式，一种是城市广场为平台的商业模式 地下商业 模式 以地铁为驱动力 的地下商业 单纯人防工程为载体的地下商业 以地铁换乘枢纽为核心，通常负一层设置主题商业，与负二层的轨道交通层相连接，不仅承载区域主干交通的作用，更大扩充了区域功能，聚合人气，形成商业活力带。 以城市人防工程为载体，在承担战时防备功能的基础上，打造商业街与地上的大规模商业相连通，不仅承载商业经济的功能同时缓解区域交通的负担，提升地下空间的商业潜力。 借助城市广场为 平台的地下商业 以城市广场为平台，在没有交通枢纽带动的情况下，借助建造城市广场，同时规划综合体，以此为平台发展广场地下商业，形成业态互补，提升广场商业价值。 案列： 南京新街口 案列： 广州地一大道 案列： 徐州YOVO 模式一 以地铁为驱动的地下商业 地铁的大规模建设扩张，不仅促进人们交通出行便捷，也带动城市原有商圈的不断升级；同时可以有效的实现保值增值，成为新的投资热点 多设在地铁候车点、入口、过道等公共空间部分设置的商业零售点 以应急商品零售为需要，比如报纸杂志、便利店、电话卡销售点等 地铁驱动模式 点式商业模式分布在出入口、候车点等公共空间部分，以应急商品零售为主 条式商业模式形成一条商业街与地铁串联，以快速消费品为主业态，服务地铁的往来人群 街道式联接在一起的商铺或店面构成的地铁通道商业，主要客群是地铁客人 主要经营快速消费品，如快餐店、外贸服装店、饰品店等 立体化商业模式为与地铁相连的购物广场等，经营空间及规模较大，业态丰富，服务范围广 地铁相连的购物广场等，包括多个楼层，一些楼层直接与地铁相联接的，客流直接进入卖场 经营品种很多，包括外贸服饰、装饰品、礼品店等，目标客群也有地面的行人 案例分析 南京新街口 与地铁一二号线及地上各大商场有效串联 客流量：日常达47多万人次，双休日约80万人次 定位：中低档， “个性、时尚”，补充地面业态 一二号线换乘点，共25个出入口 南京新街口地下商业与地铁有效连接与互动，占地范围广，有25个出入口，形成环状辐射商业圈 案例分析 南京新街口 地铁内商铺主要业态以餐饮、饰品为主，主要客群为乘坐地铁的过路客 客群：多数为换乘地铁以及前往市中心大商场消费的过路客，专程过来消费的所占比重很小 地铁商铺地下三层，负一层、负二层为商铺，目前有100余间在营业，主要以餐饮小吃和流行服