关于深化我国城镇住房制度综合配套改革的建议.PDFVIP

政策建议系列 Policy Suggestion Series 2014 ．3 关于深化“我国城镇住房制度 综合配套改革”的建议 倪鹏飞 中国社会科学院城市与竞争力研究中心 Center for city and competitiveness (CASS) 中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞研究员执笔完成的国家 社科基金项目阶段性成果《建立促进房地产稳健发展的长效机制》、《住房问题研 究》，对深化我国城镇住房制度综合配套改革提出了具体建议。 一、城镇住房制度综合配套改革的总体思路 为深化城镇住房制度综合配套改革，应将住宅产业定位为国计民生的支柱产 业，即同时是民生发展和经济发展的支柱。坚持住房制度体系与国家经济制度体 系 “局部与整体统筹协调”，全国的住房基本制度与各地的住房具体制度“统一 与差别统筹兼顾”，对不同收入家庭实行“低端有保障，中端有支持，高端有调 节，三端相衔接”的“政府与市场分类结合”三项原则；构建三大住房体系：针 对中等收入以上家庭推出“市场主导、政府调节”的乐居住房体系；针对中等收 入家庭推出“市场配置、政策支持”的康居住房体系；针对中等收入以下家庭推 出“政府主导、市场参与”的安居住房体系。同时，在具体制度层面，健全“自 有为主，形式多样”的产权制度，“基金主导，主体多元”的开发制度，“租售并 举，先租后买”的租售制度，“鼓励一户一房，允许一户两房，限制一户多房” 的消费制度，“货币化分配为主，分配额度随房价增长”的分配制度；在机制方 面，建立长效的：“对高端消费、投资和投机累进征税，对中低收入定向减免” 的税收调节机制，“土地溢价用于补贴，补贴额度随房价浮动”的土地调节机制， “梯度保障，政府兜底”的财政调节机制；在管理层面上，本着中央和地方“责 权对称、分工负责、科学问责”的原则，健全宏观调控、市场监管和住房保障三 大管理体制。 二、构建乐居、康居、安居三大住房体系的具体建议 1. “市场配置、政府调节”的乐居住房市场体系。对中上收入及高收入家庭， 以及工作年限较短 （7 年以内）的家庭所需要的高档商品房，应采取租售并举的 办法供给。在住房销售方面，应完善现房销售、一房一价制度。在住房租赁方面， 应积极发展房地产租赁企业，建立承租者保护制度，并允许部分小产权房转让、 出租。对于超出保障标准的住房，应建立差别化、累进制的税收制度，约束投机 行为，并培育“行业自律，政府合意”的监管机制。 2. “市场主体、政府支持”的康居住房保障体系。对工作一定时间（7 年以 后）、中等收入的城镇家庭（包括流动和非流动）所需要的普通商品房，应建立 1 “租售并举，开放运行 （买卖自由）”的供应体系。最重要的是，政府应对保障 对象按购买普通商品房的标准给予金融支持、财政补贴和税费减免。对地方政府， 有必要建立房价和住房补贴的关联约束机制，即通过制定中等收入家庭最大承受 房价的上限标准，对房价高出上限的部分，地方政府应提供固定比例的保障补贴， 资金由土地出让金等渠道支出。 3. “政府主导、市场参与”的安居住房保障体系。保障对象可以分为三级： 第一级是失业、无固定职业或工作不稳定者，老弱病残孤者，收入较低或无收入 的非流动家庭；第二级是工作稳定、工作年限较长（7 年以上或30 岁以上）、中 下收入的非流动家庭；第三级是工作稳定、工作年限较短（7 年以内或 30 岁以 上）、中等收入的非流动年轻家庭。对第一级，应提供廉租房的完全保障；对第 二级，应提供保障性自住房 （包括经济适用房、棚户区改造房、合作建房、拆迁 安置房等）；对第三级，应提供相当于市场价格 40%租金补贴的公共租赁房。在 住房来源方面，建立“以租为主、封闭运行”的供应体系和 “权责对称”的多元 投资体制，其中政府应发挥主导作用。在管理方面，市县应建立一个非盈利的国 有保障性住房管理事业单位，负责保障房的分配和管理，建立“良性循环、持续 运行” 的运行机制。 三、深化住房制度改革的配套措施 1.完善土地的产权、交易、使用及管理制度。建立凡是建设用地 （不论是农 村或者城市），一律国有的制度；在建设用地