南京淘公寓槐树店项目营销方案.pptxVIP

踞大中环 为新贵族 造领秀城 关于鲁能槐树店项目的营销策略思考;2014年，成都土地市场 总价第一，单价第二;一时间。。。 媒体，争相报道 房企，借势营销;聚焦成都地产圈的，众目所归项目。 9350！地价＞房价！;报告思路;;政策环境;成都政策;成都市场;成都市场;城东市场;板块间竞争;;;二环旁210万㎡大型城市综合体，目前六期锦云府在售，产品为70-130 ㎡，清水1.1万元/㎡左右，精装1.2万元/㎡ 左右，首改及品质刚需特征;;主力户型70㎡套二，88㎡套三单卫，96㎡套三双卫，分布均匀。户型较为紧凑，略带舒适度;销售情况 ： 项目六期自2014年6月30日开盘，截止目前12个月销售周期，月均去化115套，市调清水均价10000-11000元/㎡，精装11000-12000元/㎡ 。 从市调情况来看，目前在售六期锦云府产品，未来还将有大体量产品供应，将是本案入市后最核心竞品。 项目因从拿到到分期开发近10年时间，在成都市场已有较高知名度，推广较少，但在逆市情况下去化仍然较快。;大城东标杆项目，但住宅容积率较高，舒适度较低。;中环边90万㎡大型城市综合体，在售为一期，共5栋高层住宅及3栋独立商业构成。在售为4#，5#及7#楼住宅，面积段63-119㎡，以90㎡以下紧凑型户型为主，惠后均价9300元/㎡左右，最低8500元/㎡起;主力户型90㎡三房双卫，76-77㎡三房单卫，均为户型紧凑型功能房;销售情况 ： 大东展自2014年12月底开盘至今6个月销售周期，月均去化53套，市调均价约8500-9500元/㎡左右。 从市调情况来看，目前在售一期产品，未来还将有大体量住宅、商业产品供应。;项目区位，规模，产品与本案极为重合，将对本案客群产生较大竞争;信和 御龙山;户型：2室2厅2卫 面积：88㎡ 梯户比： 3梯6户 卖点：舒居套二、可变三房;销售情况 ： 项目自2013年9月中旬开盘截止2015年2月共计21个月销售周期，月均去化约40套，市调均价约9500-10500元/㎡。;销售情况 ： 项目二期自2015年3月开盘至今3个月销售周期，共计去化143套，市调均价约9500-10500元/㎡ 项目一二期开盘至今大约22个月销售周期，整体拉通月均去化大约66套;项目属于港企品牌、紧邻沙河、紧靠公园，且有坡地景观，自身配套完善、物业形态丰富，产品以首改为主。劣势在于不临地铁、交通略微不便 ;招商中央华城;户型：2室2厅1卫 面积：78㎡ 梯户比： 3梯6户 卖点：紧凑两房;宏观政策逐渐宽松，但市场仍需谨慎。项目所在区位为热点开发区域，发展潜力大的同时大量竞品也将逐步呈现，最核心竞品为华润二十四城与大东展;;项目区位;发展规划;项目交通;区域配套;地块四至;项目规划;产品分析;深挖价值 发现优势;地段价值;交通价值;产品价值;配套价值;品牌价值;规划与配套 价值;现有威胁：周边大盘林立，九龙仓、华润、香港信和等众多品牌开发商入住，竞争激烈； 未来威胁：2014年城东众多土地成交，在1-2年内相继有众多竞品入市，抢占市场份额。未来亦有较大土地拍卖成交，市场竞争将进一步加剧。;锁定客群 传递价值;竞品客群;;;1#地块客户 形象描摹;;2#地块客户 形象描摹;正在快速崛起的、都市新贵阶层;;2015年 任务思考;竞争激烈，品牌如何落地？;59;60;活动足，周周暖场活动造氛围，两轮城市级活动聚人气，使项目曝光率高，使项目受到持续关注，效果较好;62;首开成果：4亿，435套;蓄客时间不足2个月;首开成果：10.3亿，858套;硬件与软性服务，提升产品价值;;产品战略;居住环境 思考;;教育配套;学校教育;4：30学堂;科技设备运用：运用现代化高科技设施设备，塑造项目品质，提升项目价值卖点。如：在小区引入门禁可视对讲系统、防盗报警系统、视频监控系统、新风系统、直饮水设备、停车管理系统、智能抄表系统、公共广播系统等科技元素。 建筑用材选取：同时，采用品质建材，提升居住舒适度，如：采用low-e中空玻璃、墙体隔热环保材料，降音降噪、保温隔热。;服务化综合体 互联化综合体;;设置儿童娱乐区、家长休息区、儿童阅读吧和四点半学校，为儿童和家长提供交流与沟通场所。;价值体系;领秀;领秀中环 轻奢生活体;;先品牌 后溢价;王者入市 一鸣惊人;溢价策略;工程节点;立足中环 高调站位;华润二十四城 840亩、210万㎡; 不论城东，论中环！ 不论规模，论品质！ 借势双地铁，论价值！;案名思考;升级;91;鲁能 领秀城 大中环 成洛路旁;93;鲁能 领秀城 大中环 成洛路旁;鲁能 领秀城 大中环 成洛路旁;鲁能 领秀城 大中环 成洛路旁;鲁能 领秀城 大中