河北白沟时代第一城项目商业全案操作策略.docxVIP

河北白沟时代第一城项目商业全案操作策略 项R整体操作节奏安排项R签约市场调查项n前期策划定整体汇报项A策 划方案销售招商整体位调整筹备01. 2601. 2802. 0503. 1003. 1504. 1505. 15前期 策划调整阶段项目实际操作阶段 项目汇报纲要OUTLINE项目前期工作，主要涵盖如下环节：1、商业市场调 查2、项目商业定位、整体収展策略3、项目商业空间设计/调整、业态落位/布 局4、项目租售策略5、项目营销策略6、项目操作协调和安排 ??白沟城市商业収展整体看法和总体判断??项目商业基础条件位置交通消 费支撑和基础商业环境和氛围??市场主要项目详细状冴??调查结论 商业市场调查-整体根据前期针对市场白L深入勘察，对口沟及项FI匙域商业 収展环境具备较清晰館洞察，主要表现如下：①总体看，白沟商业収展十分火爆, 商业供应密集，最突出白L特点是商贸业较収达，“家家做箱包，人人搞推销”，以 箱包为首白L商贸业加快和拉高了白沟商业白L整体发展水准。②但是，在和对収达 商贸背后，在政店“划行规市” 推励和制约双重作用下，零售商业活力友 到挤压，整体表现没有活力、开连贯、缺乏商业氛围。特别是街铺零售白L缺失， 更加凸显了白沟商业館畸形。③中心独大館“中小城市”、商业収展初期肚表现 特点，外围商业短时间内开具备很好白L背景和支撑。④零售商业基木仍是“市场 类”物业，档次较低、业态、品牌川建全，但这符叩目前白沟乩市场结构和消费 层次；当然，随着城市、消费、消费观念HL转发，在整体商业结构上有比较大提 升空间。⑤商业竞争激烈！主要表现在2个前面：第一，服饰广场基本满足了当 地館零售消费份额；第二，商铺供应量巨大，丐花样繁多，加上鞋帽城、箱包城 2期、电子大厦白L开太景气，极大白L降低了投资和经营白L市场热度。⑥白沟白L城 市规划、収展前景，对于商业白L外延、扩张、升级将具有一定白L推励作用。人口 数量预计在3-5年达到40万对于商业収展具有决定作用。 商业市场调查-基础环境评评估估项项目目商业収发展环环境境，，主主要 要根据根如据下如乩下四乩个四新个面。方结面汕。这结些UU因这素对些本因地 素块对商本业地条块件商说明业。条件说明。a、位置?b、交通?c、商业基础和 氛围?d、消费人口. 商业市场调查-基础环境-位置评估项目商业发展环境，主要根据如下白L四 个方面。结项UU目这位于些两条轨迹之中因素对本地块商业条件说明。a项目位 置幵开十分理想，城市商本项FI业氛围明显HL由南向北逐渐减弱，特别是过渡地 带没有连贯白L临街商业，更加凸显了本项目位置BL屮心向外围館缓冲商业先天开 良。地带b但仍城市整体収展来看，项目介于老城匙繁华地带和未来新城匙乩交 界处，符叩城市収展白L祈向，兼顾老城匙和新城匙，具有较好白L収展前景。 商业市场调查-基础环境-位置/交通小环境项目虽毗邻富民路，但宏观环 境评估项目商业发展环境，主要根据如下白L四个方面。结叩幵这开些直接接壤， 开在十整体位置上，项目脱因离素了对本地块商业条件说明。本项本目项目字路 口处，这个细微白L位置差异对于项目影响核心商业匙，特别是中心也较大，紧邻 富民路不没有连接，对于商业収展目前白L位置感完全开同，十分开利，这决定了 项目目前位置相对偏弱，影商业操作乩先天难度。响商业収展。如果，在没有 商业基础白L位置纯粹白L打造一个新商业，客观而言很难丐风险大环境较大。富民 路是白沟商业白L主城市中心商业区要収展励线，项目临富民路，总体而言具有较 好乩位置，同时不中心商业白L交通等相对便利通达。可以看到，项目白L大位置和 小位置，就目前状冴幵兀十分理想。 商业市场调查-基础环境-位置交通认知项口位置环境认知：项冃位置跳出 了白沟传统白L商业中心，基本属于目前HL城评市估外项围目和商边业缘发，展但 环临境未，来主城要市根新据匙如，下具白L四个方面。结叩这些有后续収展因白L 素支对持本。地块商业条件说明。本项目虽然跳岀商业中心，但商业黄金位置仍 城市整体寵収展看，基本位分割示意于城市黄金分割位置。依靠积聚、规模效应 収展大型商业是匙域商业主力可以说，项目目前开太适叩重传统商业、百货零售 为主点収展零售百货等业态，很难普遍档次居中，大众消费将中心人流引入，但 是収展特色乩、相对高档乩商业形态具交通条件展示效果更好不商业中心匙形成 互补有一定寵条件和可能。特色主题拉励商业収展商业档次形象往往更高 商业市场调查-商业环境（整体）评估项目商业发展五金环家境具，城主要 根据如下白L四个方面。结叩这些因素对木地块商业新条世件界说贩物明中。心木 项目政府白沟箱包城白沟箱包城2期隆基泰和商贸市场服饰广场电子大厦世纪 金昴贩物中心绿色食品城小商品商贸城副食品批发城国际轻纺城鞋帽城国际商 贸城 商业市场调查