深圳朗钜家乐住宅项目前期营销策划销售推广方案.pptVIP

市场比较法求证项目均价 深圳带状商圈的发展并非简单的平铺，而是呈现高低错落的波浪式特征； 中心区在所有的因其高起点规划、环境、地域人群等优势，将成为一特色精品业态汇聚高档市级商圈。 1982年，上步工业区开始建设，1985年基本建设完成； 1982年8月：电子大厦竣工，成为深圳电子工业起始的标志； 1988，赛格电子市场成立，工业区向商业区转变拉开序幕； 1994年，万佳百货进驻华强北，由工业物流园转向现代商业街； 1998年，华强电子市场开业，与赛格一起成就南中国电子专业市场霸主地位； 2003年10月，茂业百货华强北店开业，2005年9月，二期开幕，奠定华强北中档白领的霸主地位。 华强北以电子市场为龙头，汇集了百货、服装、珠宝、餐饮、酒楼、仓储、金融等几十个行业； 商业经营单位560家，总经营面积80万平米。其中大型商场40余家，经营面积在1万平方米以上的特大型商场22家，私营纳税户1.6万家，从业人员15万人； 2005年商圈销售额达到280亿元，超过北京的王府井、上海的南京路。 大型百货类商业达18家，总经营面积达40余万平米，竞争十分激烈； 各商家依据自身的地段、规模、实力等要素，进行错位经营，商业更新程度快，主题化、特色化、专业化不强的商业难以在华强北立足； 大型百货经营特色不强，千店一面，经营雷同，商品雷同，导致规模化的商场占有优势； 高端消费群体流失，商业总体档次偏低，没有高品位的国际化购物场所等问题日益突出； 传统百货经营模式受到严峻挑战，亟需新型主题化规模化、复合化的商业业态激发活力。 数量多，面积大，共有12家电子专业市场，商业总面积达30万平米； 经营品种全，辐射能力强； 电子终端品销售一般（电脑大卖场、远望、万商电器城）； 电子中间品全国最大（赛格、华强、都会电子）； 错位经营，差异化共生。 交通拥塞，造成物流瓶颈，以致交易费用被拉高，降低了商圈吸引力； 宝安、龙岗等关外电子专业市场的不断扩张； 经营成本的攀升导致厂家利润被稀释，商户开始寻找新的交易平台； 电子商务发展很快，以柜台为主的专业市场，其物流不断被分流； 市场容量制约市场规模（电子元器件、电脑和通信产品）； 电子专业市场的业态模式被其他城市广泛复制、商户资源和采购商资源不断 分流。 华强北餐饮十分密集，汇聚全国各色风味，餐饮店将近500余家； 以中档及低挡餐饮为主，辐射整个深圳； 川湘菜是市场的主流，广式餐饮数量较少； 餐饮以独立店铺为主，缺乏大型卖场式的风味餐饮及高档风格性特色餐饮； 娱乐业经营雷同，缺乏趣味性、文化性的新兴娱乐。 消费者以工薪白领阶层为主； 高学历，中青年特征明显，单身一族比例大； 顾客来华强北的目的主要是购物； 商品质量始终是顾客关心的首要因素； 大型百货商场仍为顾客购物的主要场所。 高档消费外流； 主题化、复合化商业极其缺乏； 交通拥塞，外部环境低劣吵杂； 总建2.8万平米 1-3层2.5万平米 4层3000平米 思考一：如何顺应华强北商圈的演变趋势，进行有效的差异化共赢，解决发展的方向性问题？ ？ 思考二：如何建立项目的核心竞争优势，解决持续性经营问题？ 思考三：业态应如何定位才能形成项目的亮点与特色，增强项目辐射广度和深度？ 商圈逐渐分化成以华强北西面及燕南路商圈所组成新的商圈组团格局，业态的发展变化将随着时间日益突出； 交通拥塞，经营成本攀升，宝安、龙岗等关外电子专业市场的不断扩张，商户资源和采购商资源不断分流； 传统百货经营模式受到严峻挑战，整体的华强北商圈必须升级跨越，新型主题化、特色化、专业化的商业将成为新的活力亮点； 顺应燕南商圈崛起发展趋势； 填补华强北商圈主题专业市场复合性打造； 填补华强北商圈业态体量供应； 互补策略：在商业形态，主题定位和消费形式上与华强北主流商业形成差异化，增强目的性消费，扩大商圈幅射范围。 以主题化、特色化业态定位，增强目的性消费，扩大商圈幅射范围； 业态多元化，以满足项目周边乃至区域消费群体需求。 主力店：大型名牌折扣店； 1F外围商铺：做成独立铺位，以品牌店或大众店为主，亦可引入中档餐饮； 1F内铺及2F、3F：以针对时尚、青年的大众店为主，配套休闲； 4F：设餐饮或露天咖啡馆、健身美容等饮食娱乐项目； 充分利用货品齐全、环境舒适、轻松时尚等要素来吸引人流； 设置中厅，减轻人的疲劳和压抑感； 在业种的引进上以国际国内青少年（25岁以下）男女服饰、饰品、卡通玩具 为主； 考虑到销售特性，在靠墙处尽量以形象店独立铺来规划。 1F临街：以品牌数码、通讯等品牌专卖店为主，树立项目的市场形象定位； 1F及2F内铺：各类电子元器件、电子产品、集成电路、通讯产品及配件、社区配套、中高档餐饮； 3F：电脑品牌专卖、电脑整机及外设、电脑配件及外设、网络产品、办公自动化设