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第二讲 房地产市场分析 房地产市场分析 房地产市场的一般问题 房地产市场分析 房地产市场调查的方法与程序 房地产市场预测的种类与方法 第一节 房地产市场的一般问题 房地产市场的特征 房地产市场是信息不充分的市场 由于房地产市场与完全竞争市场的四个条件相差较远，因此，缺乏信息是房地产市场的重要特征。 房地产市场的区域性强 房地产商品的固定性，决定了房地产市场具有明显的区域性。这一区域性表现为：不同地区市场发育和完善程度千差万别；同一类型产品地域价差大；市场供求圈小，市场辐射功能弱等。房地产市场所包括的范围越大，对房地产投资者的意义就越小。 房地产市场的一般问题 房地产市场产品的异质性 这种异质性，主要是指房地产市场供给产品的非标准化，也就是说产品之间不可替代。 地产市场的垄断性 土地是一种有限的资源，一旦某块土地被某人占有，就会形成对该块土地的垄断。但由于土地所有制的性质不同，对土地的垄断也具有不同的特点。在土地私有化为主的国家，土地的垄断实质上是一种私人的垄断。 房地产市场的一般问题 房地产市场是房地产权益的交易市场 房屋的流通和土地使用权的有偿转让，其交易过程只有货币的单方面的“商流”，而没有物质实体的“物流”。房地产市场是不动产市场，在交换中转移的只是房地产权属，每一次交换行为都是对房地产权利的重新界定， 从这个意义上说，房地产市场是房地产权益的交易市场，是权益的让渡市场。 房地产市场的一般问题 房地产市场对商品短期供求变化反映不灵敏 当市场上出现某种房地产商品供过于求时，由于开发商已经投入了大量资金，施工正在进行，而不可能停止建设。当市场上某种房地产商品出现供不应求时，虽然开发商可采取某种措施加快施工进度，但也不可能像其它工业品生产那样，迅速适应市场需求拿出产品来投放市场，导致了房地产市场对房地产商品的短期供求变化反映迟钝。 房地产市场的一般问题 房地产市场的分类 按房地产用途划分 1）居住物业市场 供人们生活居住的建筑，包括普通住宅、公寓、别墅等。 2）商业物业市场 也称收益性物业或投资性物业，包括酒店、写字楼、零售商业用房（店铺、超市、购物中心等）、出租商住楼等。位置对于这类物业有着特殊的重要性。 房地产市场的一般问题 3）工业物业市场 为人类的生产活动提供入住空间，包括工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房（又称工业写字楼）、仓储用房等。 4）特殊物业市场 对于赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等物业，常称为特殊物业。 房地产市场的一般问题 5）土地市场 在我国，土地市场是指以城镇土地使用权为对象进行交易的市场。土地的征购、土地的出让、土地的转让这三者均属土地市场的内容。 房地产投资分析主要侧重于前两类市场的分析，即居住和商业。 房地产市场的一般问题 按房地产购买者的目的划分： 1）房地产自用市场 自用型购买者将房地产作为一种耐用消费品，目的在于满足自身生活或生产活动对入住空间的需要。 2）房地产投资市场 投资型购买者将房地产作为一种投资工具，目的在于将购入的房地产出租、经营或转售，并从中获得投资收益。 房地产投资分析更侧重于第二类市场——投资。 房地产市场的一般问题 按房地产权属交易的内容划分： 1）租赁市场 租赁市场是对不同类型房地产的使用权进行一定期限和方式的有偿转让的市场。 2）产权市场 产权市场是对房地产产权进行买卖的市场。 房地产市场分析的必要性 房地产项目的市场分析是在投资决策确定之前，调查市场情况、了解项目背景资料、辨识投资风险、选择投资机会的过程。 市场分析的必要性表现在以下几方面： 房地产投资决策 房地产经营管理 房地产价格策略的制定 房地产市场分析的限度 市场分析的限制 由于以下几方面的限制，市场分析的效果有时并不如我们想象的那么好。 1）费用的限制 2）时间的限制 3）技能的限制 4）偏好的限制 市场分析可以提供重要的资料与客观的报告供投资者或决策者参考，但它并不能代替投资者和决策者作决策。 市场分析的程度 进行市场分析的目的是想使投资项目的现金流量及市场价值的变化预测的准确，以使自己在开发结束时或持有期内获得最大利润。 如果想做，市场分析是无止境的。因此，在分析到一定阶段时，会有一个点使市场分析所需的成本超过收益。这就说明，即使上面所述的四个限制均不存在，也仍然有一个市场分析的合理程度问题。 只有当市场分析