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项目企划方案  第一篇：来福士广场——凯德置地项目企划方案 来福士广场——凯德置地项目企划方案 来福士广场简介： 上海来福士广场是一座集 51 层甲级智能化写字楼、8 层大型购物中心和 2 层停车场为一体 的现代商业中心。该项目位于上海城市中心，紧邻人民广场和南京路步行街，靠近上海市 博物馆和上海市政府。来福士广场地处浦西的交通枢纽位置，是 3 条地铁线路的交汇点。 来福士广场是上海最高的写字楼之一。黄金的位置，便捷的交通，周围林立的星级酒店和 一览无余的城市风光都使来福士广场成为众多跨国公司的首选之地。 来福士广场购物中心已于 2014 年11 月 1 日开业。凭借丰富的零售业管理经验，商场运营 管理专家们已为来福士广场的每个楼面精心规划了相应的风格与主题。每个楼面的商铺都 经营着相关商品，配合遍布商场的指示牌，顾客能享受极大的购物便利，而租客也从大量 客流中获得商机。 来福士广场各楼主题： 地下1 楼特色集市 1 楼摩登精品 2 楼流行服饰 3 楼休闲服饰 4 楼男性世界与运动 5 楼运动生活天地 6 楼美食广场 7 楼健身与美容 来福士广场行销企划 1、定位 楼盘公开发售前，要做好充分的准备，要进行周密的策划，不打无把握之仗，不能匆忙上 阵，持以简单、粗放的营销心态，一定要有十分的把握。因为楼盘在发售前，社会对此如 之不多，不太了解，精心的准备，意味着已经具备了抢占市场份额的先机，如果准备不充 分，将直接影响到楼盘的销售，也意味着将市场份额推向别人的怀抱。我们对于销售的意 义要有一个准确的把握。 如何精心准备，楼盘公开发售前要注意以下几个问题：首先，物业在投放的市场中怎样选 择目标群，即什么样的人会买这个楼。市场营销定位，消费阶层的选择，都离不开地区的 经济环境，消费者的生活习惯、文化层次等等；其次，楼盘所在街区的功能、人群分布情 况；第三，针对楼盘归属哪类功能、档次。弄清这几个前提，才能把握定位。 定位分以下几种内容： 1）市场定位。所谓市场定位，指如何去争取楼盘对于消费群体的需求量。在此基础上， 一切推广手段都围绕着这一消费群体展开，否则就风马牛不相及了。例如：大型楼盘番禺 丽江花园，在策划楼盘销售时，利用其具有吸引力的硬件，不仅立足于番禺本地消化，更 放眼于广州市区，定价对人也有吸引力，结果取得了成功。即购买者为 60％的广州市区人， 30％的外地人，10％为番禺人。其中，包括了二次置业、休闲置业等投资者。 2）功能定位。所谓功能性，一般写字楼、商铺、酒店、公寓涉及较多，由于公务、商务 活动越来越现代化，用户要求的不仅是有一个办公场地，对商厦的现代化办公设施、经商 行为、发展潜力也提出了要求。因此，在销售写字楼、公寓等物业时，功能的作用愈显重 要。国际上将写字楼分为 3a、5a、智能大厦等，这都成为写字楼的重要卖点，而各个国家 有各自不同的标准，一般来讲，5a 即通讯、管理、办公、消防、保安自动化。写字楼如果 功能不全，就难于启动市场。中房集团开发的北京京瑞大厦、广州中房大厦在香港、国内 销售时，都强调5a 级，当时外商都很惊讶于中国大陆也有 5a 级的写字楼。随着消费者的 日益成熟，对住宅也有了较高的要求。住宅不仅要满足消费者居住和休息的基本功能，而 住宅的外形美观，配套设施齐全，室内布局合理，居住方便和舒适，住宅面积宽绰，采光 良好，对消费者就有吸引力，也为其发展智力提供了条件。 3）专营性定位。目前商铺的市场状况是供大于求，小商贩形不成规模，商场发展纷纷推 出经营性定位，即把物业先设定为服装、鞋业、电脑、通讯设备等中心，发展商设计营业 方向，然后将之切割出售，这就免除了客户买了之后不知做什么，或者想做某种生意而苦 于没有一种大环境的顾虑。由于能满足部分客户的要求，而且营造出整体的商业氛围，就 可以吸收更多的买家。 4）象征性定位。由于消费水平的不同，通过价值取向的自然选择，很多物业无形中形成 了高尚住区、“贵族”住区、普通住区等等。房地产开发商，可以用形成物业档次的方法， 对居住在小区的阶层给予一定身份的特征——象征性定位。如香港的半山、广州的锦城、 名雅苑、白云堡、碧桂园，北京的龙苑别墅，美国的比夫利山庄等，都是这种自然选择的 结果，也是开发商营造了象征性群体，通过购买、居住使之实现归属感、荣誉感、自豪感。 2、价格设定 一栋楼宇、小区的销售往往是一个时期的或跨年度的。而消费市场变化莫测，楼宇的定价 要能被市场接受，需要一定的超前意识和科学预测，可以说定价部分是艺术，部分是科学。 影响价格的因素有很多，主要包括：成本、楼盘素质、顾客承