海南海岸公馆营销方案.pdf

海南海岸公馆营销方案 目录 一、市场分析 1.1 房地产发展背景分析 1.2 二零零五年房地产市场发展概况 1.3 竞争对手分析 二、立案环境分析 2.1 项目地理分析 2.2 项目周边环境分析 2.3 区域背景和发展趋势 2.4 项目规划设计分析 2.5 项目户型设计和面积配比分析 2.6 景观环境分析 2.7 配套环境分析 2.8 价格定位分析 三、SWOT 分析 3.1 优势和机会点 3.2 劣势和问题点 四、市场定位 4.1 目标客户定位 4.2 产品定位 4.3 价格定位 4.5 概念定位 4.6 项目形象定位（VI 系统） 五、营销推广策略 5.1 媒体策略 5.2 营销周期 5.3 阶段性推广策略 六、销售网络和销售培训 6.1 销售网络 6.2 销售培训 6.3 销售手册 6.4 客户管理系统 6.5 销售作业指导书 七、案前筹备工作 7.1 企划设计部分展开设计和制作 7.2 现场表现部分设计和包装 一、市场分析 1.1 房地产发展背景分析 海口市房地产市场的发展，已经经历了三个时期，现在正进 行第四个发展阶段。海口市房地产市场发展阶段性特征如下表： 阶段 时间 特征 ·政府对地产市场宏观控制力差； ·众多地产商一哄而起，产品品质普遍不高， 过 90 至93 同质化现象严重； 热 年 ·市场处于无序竞争状态 期 ·企业缺乏品牌意识及产品意识 ·消费者消费缺乏理性 ·房地产企业出现优胜劣汰的局面，市场开发 低 95 年 力度降低 潮 — ·向良性竞争阶段转变 期 1999 年 ·住宅消费需求开始放大 ·消费者趋于理性消费 ·房地产开发规模大幅度增加 发 ·房地产开发企业品牌意识有较大提高 99 年 展 ·住宅消费及投资比例大幅增加 -2004年 期 ·房地产项目产销两旺 ·房地产价格稳步上扬 ·国家宏观调控作用显现，新的调控政策相继 出台 ·房地产价格稳定上升但增幅降低 盘 2004 年 ·投资行为得到控制 整 下半年 ·房地产空置率提高 期 开始 ·消费者持币待购心理加重，对房地产价格预 期不明朗 ·房地产销售速度放缓 1.2 二零零五年房地产市场发展概况 2005年1—8月份，