公司及高管接待机构调研情况表.doc

2013年半年报业绩交流会纪要 召开日期： 2013 年8月 参加投资者：156人 接待人：董事会秘书、财务负责人、证券事务代表、财务部总经理、地产总监、资本总监、资本运营部总经理等 会议形式：电话会议 会议内容记录： 财务部总经理： 我主要从财务状况和利润状况两个方面就半年度的基本情况给大家做一个介绍。公司6月底资产规模达到1147亿，比年初的1025亿增加约122亿。其中的原因一是应收帐款大幅度增长，上半年公司签约面积150万平米，签约金额197亿，比去年同期分别增长的32%和46%。应收帐款也相应从年初345亿增长到542亿，二是我们上半年获取了近500万平方米的土地储备，投资的金额近200亿。三是负债率有所提升，贷款规模从年初的306亿增长到366个亿。就是这么几个原因，我们投资规模也差不多这样一个增长。 利润状况方面，我们上半年营业收入比去年同期增长了35.9%，但是净利润这个数据不是很理想，同比下降是近四成。利润下降的原因，一个是我们合作项目比较多，小股东分去了一部分利润；二是我们本期结转的项目主要是前期降价销售的毛利比较低的产品；三是我们上半年也对常州三号地项目做了一个减值，金额是9700万。 交流问答： 1、我们如何协调我们在国内A股和在海外港股子公司之间的平衡？ 我们对港股公司535这个平台的定位相对来说比较明确。第一我们是把它作为我们地产业务发展的平台。我们将会利用“535”这个平台更多发展销售型的商业，作为一个全国性的综合体的开发商和精品商业的一个持有者和运营者，但是从中短期看我们需要平衡公司现金流，所以我们也会利用这个平台做一些住宅业务。 另外我们也会把535作为我们海外融资一个平台，包括我们的股权融资和债券性融资以及一些金融衍生产品的融资。大家都知道，做商业集团可能需要一个低成本的资金，相对来说境外的资金成本比境内低，我们还是需要一定的时间去打造这个融资平台。 从中短期的角度或者是可预见的角度来说，“535”都会是我们控股的公司，而且我们持股的比例大概在50%到70%之间，所以535大部分的资产都是由金地集团持有，它的销售收入和利润一大部分也会并入金地集团。这个因此向“535”注资和金地集团发展是不矛盾的。投资者关心的问题，就是注资的时候，会不会影响到开发商的发展，它是有助于开发商规模的发展。因为我们通过“535”的发展可以获得一些资金，是引入一些项目上的合作伙伴，最终有助于“383”的规模发展。另外我们也会考虑让出去这股权，会去平衡两边股东的关系，尽量保持两者之间的个平衡。比如说我们这次的注资，我们在项目的净资产的基础上，是上浮了20%左右注到535里面，另外一个方面我们也在“535”的股价的基础上也下浮了10%，发行前一天我们股价一块零六，下浮的10%。我们也做过一些测算，无论对于“535”来说还是对于“383”来说，我们认为这是相对公平的一个价格。另外我们注进入这些项目也会向“383”去支付品牌管理费，所以这样来看，我们认为“535”发展和“383”之间的发展，从中长期的角度来说方向是一致的。 2、我们上半年毛利降的很低，我想问一下全年公司有没有一个预测？另外一个就是我们预收账款460亿左右的金额对应的毛利率情况是怎么样的？ 目前来看准确数据没有，但是我们感觉应该在半年基础上有一些改善。至于说这个预收帐款460个亿这样一个水平，具体来说应该比这个半年报的水平还要好一些。 3、我们注入这六个项目定价是怎么样定的？未来还会进一步注入吗？ 关于定价的机制，在香港资本市场上大股东向上市公司注资，大体上有一个定价区间范围。我们也基本上按照这个范围定价。考虑几个因素，第一个因素是项目自身的净资产的数额，我们注进入六个项目大体在去年下半年四季度到今年的上半年所获取的土地，但是因此我们是在这个净资产的幅度上面考虑到今年土地有一定的增值做的20%左右的溢价。第二个考虑是结合了公司，这是一个大股东向上市公司注资一个行为，所以需要独立股东的支持，因此会有一些独立财务顾问和评估师出具一些意见，评估师对这些资产做一评估，根据我们这边对项目的评估价格的了解，这一次注资大体上跟评估值作价是比较接近的。另外，不仅是要考虑项目的作价，还要考虑上市公司给大股东发行股份时候，这个股价是一个什么范围。大体上香港上市公司向大股东发行股票时候价格浮动范围是5%到10%，因为我们这次注资也是在这个范围之内的。结合这三个因素，一个是它的净资产和我们拿地的时间，考虑净资产增值幅度。第二个是考虑到评估师可能出具的评估的意见，第三个是考虑到发行股票的时候，股价折让在香港市场上正常一个程度。至于您问到股价的此消彼涨的因素，我想影响股价的因素比较多。今天股价上涨幅度是一个比较重大的消息，我认为是在一个可接受的范围之内，大概不到5%的涨幅，所以从