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XX大厦物业管理方式、工作计划及物质装备 管理方式 组织机构框架图 政府业务主管部门村镇、工商税务、公安“863”大厦管 理 处物业管理公司业主（科技局） 政府业务 主管部门 村镇、工商 税务、公安 “863”大厦 管 理 处 物业管理公司 业主（科技局） 机电工程部设备运行工程维护节能降耗消防管理物业部质量控制安全管理治安交通环境工程便民服务综合部行政事务 机电工程部 设备运行 工程维护 节能降耗 消防管理 物业部 质量控制 安全管理 治安交通 环境工程 便民服务 综合部 行政事务 人力资源 财务管理 后勤保障 客户服务中心 客 户 服 务 信 息 服 务 协 调 调 度 物 业 经 营 说明： ①管理处接受发展商（科技局）和物业管理公司领导。 ②管理处作为专门机构，财务相对独立，在物业管理公司的授权下，履行《“青蓝”大厦物业管理委托合同》中规定的权利、义务和责任。 ③管理处实行公司领导下管理处目标责任制。管理处内部实行垂直领导。 ④组织机构设置原则是精干高效、一专多能。 ⑤管理处突出以服务台客户为中心，建立以客户服务为重点的组织流程。 ⑥管理处实行值班主任制，由各部门主管轮值，行政总值24小时不离开大厦，授权在事件处理中代行管理处主任职责，以确保工作效率，提高服务台质量。 （2）运作体系 A、整体运作流程 交接验收日常管理组建机构拟定方案 交接验收 日常管理 组建机构 拟定方案 前期介入正式入住岗位培训 前期介入 正式入住 岗位培训 整体运作流程的设计原则是全面、高效、合理，功能无缺项，管理无盲点。 整体运作流程的具体运行，按ISO9000质量管理体系要求来进行。 重视物业经营工作，确保大厦的社会形象和经济效益。 B、内部运作流程 大华仁盛物业管理公司 大华仁盛物业管理公司 述职 授权 客户服务中心（24小时）服务需求建议业主客户“863”大厦管理处、 客户服务中心 （24小时） 业主 客户 “863”大厦管理处 意见、投诉 信息指令 信息 指挥 指令 反馈 协调 部门主管及作业层 反馈、回访 反馈 部门主管及作业层 客户服务中心24小时担负统一指挥、协调节器工作，处理日常事务和紧急事项。 设立值班主任制由管理处主任和部门主管轮值负责，坚持每周例会和第天工作早会，一般问题不过夜。 （3）、信息系统 A、信息反馈及流程图 其它渠道“863”开发商客户意见调查计算机信息系统管理处员工客户服务台中心执行结果 其它渠道 “863”开发商 客户意见调查 计算机信息系统 管理处员工 客户服务台中心 执行结果 反 跟 命 馈 踪 令 相关部门和人员执行 相关部门和人员执行 ①坚持管理处每季度安排租户专访，每月走访单位不少于10家，收集租户意见、建成议或投诉。 ②管理处每季度向开发商（科技局）作正式汇报，提交管理报告，并公布管理处物业管理费的收支情况，征询各方面的意见和建议。 ③坚持每半年组织一次租户座谈会，广泛了解租户对物业管理服务台的意见和建议，同时要强化服务台系统的及时改善和有效沟通，最大限度地满足租户的要求。 ④管理处员工日常征询租户意见，这是最重要的沟通渠道。 (4)、管理机制 实行目标管理责任制 目标管理责任制就是将所有服务项目的管理目标、经营目标、竞争性目标以量化形式为重要职责交托给予管理处的领导集体，并赋予相应的权力，同时将目标的实现与领导集体切身利益（工资、奖金、岗位升迁）挂钩。这种管理机制使管理处各级骨干责、权、利明确，在管理处与员工之间形成事业和利益共同体，共同参与管理、共同承担压力，共同迈向成功。 激励机制 物业管理强调在严格、量化、规范管理的基础上融洽激励机制。在大厦管理处，我们将通过三个方面建成立激励机制。 A、事业激励 用XX物业管理公司确立的创建白云区物业管理品牌企业发展目标感召人、吸引人，为广大员工创造团结协作、共创末来的工作环境和竞争上岗、优胜劣汰的发展空间。实行管理处各级岗位考核和聘任制，形成管理处员工重事业、比业绩、靠真才实学求发展的良好风气，在物业管理行业奋力前行。 B、量化目标激励 实行量化目标管理和目标管理是公司推动科学管理的重要措施和经验。管理处内部的量化目标管理是将目标分解成各部、班组分项目标，并全部以量化形式体现，使各部、班组直至员工明确个体指标，做到“千斤重担大家挑，人人肩上有指标”，共