上城项目2011年营销方案.pdf

上城项目2011年营销方案 目 录 一、2010年度房地产市场分析 二、2010年度工作回顾 三、2011年度上城产品盘点及营销策略总述 四、上城·金街营销经验总结 五、上城四期车位营销方案及价格策略 六、上城公寓营销方案及价格策略 七、上城国际商业广场营销方案及价格策略 八、2011年度上城阶段营销策略 九、2011年度上城销售计划及营销费用预算 一、2010年度房地产市场分析 长春市2007-2010年成交经营性土地分区对比 1 、土地成交状况 2009年-2010年长春经营性土地成交面积与宗数对比 2010年高新南区和南部新城已成为开发重点， 在恒大、恒盛上半年将高新区的土地市场引爆以 后，八一水库周边立即引来了众多开发商关注的目 2010年经营性土地成交量为951.04万㎡，同比上 光，进入下半年，开发商纷纷在这两区域拿地，总 升190.6%。在频繁的房地产宏观调控下，长春土地 面积达四百多万平，除恒大、恒盛、华润、中海、 市场仍然较为活跃，成交量创下了历年来的新高。 香港钜城、宝龙等强势进入外，绿地也再次拿地。 10年的土地市场异常火爆，可见国家积极调控土地 除此以外，新星宇、万龙、万浦、顺风奥特莱斯也 市场的供应，以平衡二级市场的供需关系，进而调 已在此拿地，据了解，和黄和天茂等房企也意欲在 控房价。同时也说明，开发商对长春的房地产市场 此开发。 仍有很强的信心。 长春市2005-2010年经营性土地成交均价与楼面地价走势 2 、土地成交价格状况 长春市2010年经营性土地成交溢价率情况 从近几年经营性土地成交价格走势来看，土地成 交价格逐年攀升，2010年土地成交均价约为2845元/ ㎡，同比上升8.2%，楼面地价约为1205元/㎡，同比 下降17.8%。可见，2010年所成交土地的容积率较 高，成交均价有提升，但楼面地价同比下降，这也 2010年长春市共成交经营性土地177宗，122 是近年来长春市经营性土地市场首次出现成交均价 幅。溢价成交的土地有44幅，占36.1% 。其中溢 和楼面地价环比增幅同时下跌的现象，主要因为， 价率在0-10%的土地有19幅，溢价率在10%- 2010年长春市经营性土地市场底价成交已成为主 50%的土地16幅，50%-100%的土地6幅，溢价 流，虽然4月份龙创“被地王”一役中，溢价率高 率在100%-200%和200% 以上的土地分别有1幅 287%；汉森哈电和天旺，分别经过24和37轮，溢价 和2幅。相较09年，10年的土地多以底价成交， 率219%和166%，拿下恒大周边地块；力旺与中海 这说明，开发商拿地越来越理智，另一方面也说 和万龙竞价128轮，溢价率96%拿下二道区地块，不 明本年度的土地供应较为充裕。 过，从整个土地出让市场的全局来看，高溢价率土 地所占比例不大，底价成交成为今年土地市场的主