商业地块前期战略定位与物业发展建议下.pdf

周边配套环境 宝龙商业街宝龙商业街 第一人民医院 五星级酒店 本案 艳阳山庄 新市政府大楼新市政府大楼 （（休闲旅游休闲旅游）） 东盛商业广场 上海方向高速进出口 公交站点 宝龙星级酒店宝龙星级酒店 学校：艺术幼儿园、 双语幼儿园、实验小学 市消防队 高端住宅区 五星级高档会所 锦江大酒店 高尔夫球场 新市政府大楼 人民医院规划图 在建或筹建 已建 高端住宅区 周边商业、公共交通、医疗、教育等生活配套完善 ，且且已经形成规模化的居住社区经形成规模化的居住社区； 地块总结 地块位于开发区边缘地块位于开发区边缘，新区发展的延伸段新区发展的延伸段，中短期内无法形成中短期内无法形成 较成熟的商业氛围； 地块属性为商业用地，规模较小，内部无特殊资源，产品可塑 性偏弱； 地块所处区域的交通通达性较强，一定程度上缩短了到市区的 距离距离；； 上海东路延伸段的通车对本案交通环境影响巨大，对地块价值 起到关键性的作用，因此，其通车时间将对本案开发节奏产生重 要影响； 从地块微环境而言，周边基本被工业产房及产业市场所包围， 居住环境有待改善居住环境有待改善；；但从公共配套而言但从公共配套而言，，医疗医疗、、教育教育、、公共交通公共交通 、商业等生活配套齐全； 项目核心问题思考项目核心问题思考 核心问题思考 做商做商业or做住宅做住宅？ 是加入竞争是加入竞争？？ 还是借势而上还是借势而上！！ 核心问题思考 从市场层面看： 别墅市场——别墅用地稀缺，供应量小，市场接受度高； 住宅住宅市场——新区为太仓的主主要开发方向向，区域内已形成一定 知名度，市场认知度较高； 商业市场商业市场——供应体量较大供应体量较大，开发区短期内无法形成较成熟的开发区短期内无法形成较成熟的 商业氛围； 从地块层面看： 开发区发展边缘地带，规模不大的纯商业用地； 周