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第九节 市场法运用实例
例4-13 ：为评估某写字楼2000年10月31 日
的正常市场价格，在写字楼附近地区调
查选取了A 、B、C三宗类似写字楼的交
易实例作为可比实例，有关资料如下：
A 的成交价格：5000 （人民币元/ 平方
米）
B 的成交价格：600 （美元/平方米）
C 的成交价格： 5500 （人民币元/ 平方
米）
A 的成交日期：2000年1月31 日
B的成交日期：2000年3月31 日
C的成交日期：2000年7月31 日
A 的交易情况：＋2 ； 房地产状况：－8
B的交易情况：＋5 ； 房地产状况：－4
C的交易情况：－3 ； 房地产状况：+6
交易情况的正（负）值表示可比实例的成交
价格高（低）于其正常价格的幅度；
房地产状况的正（负）值表示可比实例的房
地产状况优（劣）于估价对象的房地产状况
导致的价格差异幅度。
另假设人民币与美元的市场汇价2000年3月
31 日为 1：8.5，2000年10月31 日为1：
8.3；
该类写字楼以人民币为基准的市场价格2000
年1月1日至2000年2月31 日基本保持不变；
2000年2月31 日至2000年5月31 日平均每月
比上月下降1%，以后平均每月比上月上升
0.5%。
试利用上述资料估算该写字楼2000年10月
31 日的正常市场价格。
估算该写字楼2000年10月31 日的正常市场价
格如下：
1、计算公式：
比准价格=可比实例成交价格×交易情况修
正系数×交易日期调整系数×房地产状况调
整系数
2、比准价格：
3
A=5000 ×100/ （100＋2 ）×（1－1%） ×
5 ×100/ （100－8 ）
（1＋0.5%）
=6598.33 （人民币元/平方米）；
2、比准价格：
B=600 ×8.5 ×100/ （100 ＋5 ）×（1 －
2
1%）
5
×（1＋0.5%） ×100/ （100－4 ）
=6328.88 （人民币元/平方米）；
C=5500 ×100/ （100－3）×
3
（1＋0.5%） ×100/ （100＋6 ）
=6192.31 （人民币元/平方米）；
3、将上述三个比准价格的简单算术平均数作
为比较法的估价结果，则：
估价对象价格（单价）
= （6598.33＋6328.88＋6192.31）÷3
=6373.17 （人民币元/平方米）
例4-14 ：为评估某商品住宅2002年10月
24 日的正常市场价格，在该商品住宅附
近地区调查选取了A 、B、C三宗类似商
品住宅的交易实例作为可比实例，有关
资料如下：
A 的成交价格：3700 （元/平方米）
B 的成交价格：4200 （元/平方米）
C的成交价格：3900 （元/平方米）
A 的成交日期：2002年5月24 日
B的成交日期：2002年8月24 日
C的成交日期：2002年9月24 日
A 的交易情况：－2 ；
B的交易情况：0 ；
C的交易情况：＋1；
该类商品住宅2002年4月至10月的价格
指数为（定基价格指数）：
100,92.4,98.3,98.6,100.3,109.0,106.8
房地产状况的比较判断结果：
房地产状况 权重 估价对象 A B C
因素1
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