居住小区的物业管理.pdf

小区管理 第一章 居住小区的物业管理 第一节 居住小区物业管理概述 一、住宅与居住小区 在人类的衣、食、住、行的基本活动中，“住”居于重要的地位。“住”以住宅的形 式 满足家庭成员的共同生活、生理卫生、休闲娱乐等的生活需要。住宅在人类历史上，随 着社会的进步与生活水平的不断提高，居住的条件和住宅的水平不断的提高。我国自改革 开放以 来，城市住宅建设得到了迅速的发展，据统计，十年来，我国建成 5 万平方米以上 的居住小 区(又称住宅小区)2500 多个。今后十年，住宅建设还会有一个大的发展，人们 说的“小康不小康，关键看住房”，这一方面表明了住宅建设在今后发展的重要性，同时， 也表明人们对 新建住宅质和量及其管理的要求。 居住小区，是当前我国在旧城改造和新区建设过程中，由一幢幢楼群组成的新的住宅 区 。1994 年建设部令第 33 号《城市新建住宅小区管理办法》中，把住宅小区以概念的形 式作出 如下规定：“新建住宅小区，是指达到一定规模，基础设施配套比较齐全的新建住 宅小区( 含住宅小区、住宅组团，以下简称住宅小区)。” 在规划设计中，居住区按居住户数或人口规模分为规模居住区、居住小区、住宅组团 三级，其分级规模如表 7-1-1。 根据以上的情况，可以看出，居住小区是具有一定的人口和用 地规模，以满足居民日 常物质和文化生活需要的，为城市干道的分割或自然界限制包围的相对独立区域。根据统 计，目前我国城市人口 1/4 生活在规模不等的居住小区里。今后，这种 新建居住小区则是 城市住宅建设的主要形式。 二、居住小区的功能 党的十一届七中全会和七届人大四次会议提出了到 2000 年实现小康生活水平的战略目 标。对城镇居民来说，所谓小康水平，其居住的标准具体有三个。那就是： (1)人均 8 平方米的居住面积；(2)60％以上的全国住房成套率；(3)居住环境在总体上 的较大改善，根据以上精神，建设部《城市新建住宅小区管理办法》对新建住宅建设提出 以下 要求：“为居民创造整洁、文明、安全、生活方便的居住环境”。这就是说，对新建 居民小区提出必须具有各种功能的要求，这些功能主要表现在如下四个方面。 1.居住功能。这是住宅小区最基本的功能。根据居民的不同需要，提供各种类型的住 宅，如多种类型的居住单元、青年公寓、老年公寓等。在居住功能中，最重要的是它能够 1 提供 人们休息的场所和环境，其他的才是如饮食、盥洗、个人卫生、学习、娱乐、交际等 功能。 2.服务功能。住宅小区的服务功能是随着城市规划建设要求、房地产综合开发而来 的，即要求小区的公用配套设施和小区的管理应能为居民提供多项目多层次的服务。包 括：教卫 系统，如托儿所、幼儿园、小学、中学、医疗门诊、保健站、防疫站等；商业餐 饮业系统，如饭店、饮食店、食品店、粮店、百货店、菜场等；文化、体育、娱乐服务系 统，如图书馆 、游泳池、健身房、电影院、录像室等；其他服务系统，如银行、邮局、煤 气站、小五金、家电维修部等。 3.经济功能。住宅小区的经济功能体现在交换功能和消费功能两方面。交换功能包 括： ①物业自身的交换，即开展住宅和其他用房的出售或出租经纪中介服务；②小区管理 劳务的 交换，即业主通过合同的方式将住宅小区的管理委托出去。消费功能指的是随着城 市住房制度改革的不断深化，住宅小区中的住宅将不断地商品化，并进行商业化的管理。 包括住宅在 购、租两方面的逐渐商品化及小区的管理和服务都是有偿的，住用人将逐渐加 大对居住消费的投入。 4.社会功能。住宅小区的主体是居民，居民的活动是社会活动，聚集在住宅小区的各 种社会实体，如行政治安机关、商业服务业、文化教育、银行等是以住宅小区为依托，共 同为 居民服务，发挥各自的功能。这些实体之间、实体与居民之间、居民相互之间组成了 住宅区的社会关系、人际关系，形成了一个社会网络，相互影响和相互制约。 三、居住小区的特点 居住小区在改变市容市貌，促进房地产业发展，改善人们居住条件方面是具有重要的 作 用，它是集居住、服务、经济、社会功能于一体的社会缩影，因此，它的建设与以往城 市住房建设具有不同的特点。这些特点是：