西安万华商业综合体物业规划与管理方案.pdf

西安万华商业综合体西安万华商业综合体———— 谨呈：西安万华集团 物业规划与管理方案物业规划与管理方案 2012年03月 本次报告研究内容界定—— 一、最优物业组合与产品价值梯度打造。 二、整体产品户型配比建议。 三三、项目园林景观打造建议项目园林景观打造建议。 四四、、商商HouseHouse的市场可行案例的市场可行案例。。 五、关于低碳环保的打造建议。 PART 1. 最优物业组合与产品价值梯度打造 前提：基于上阶段工作成果共识  在DK6/DK7的3.57的综合容积率情况下，可实现多种物业组合。  小高层作为明星产品，受到市场客户的认可，相对于高层产品有较高的价 格实现度。  小高层产品单方土地利润产出远高于高层产品 ，同时引入小高层物业后经 济效益更佳济效益更佳。 因此，在不损失容积率前提下，项目产品形态组合 建议——在指标允许条件下尽量引入小高层物业——在指标允许条件下尽量引入小高层物业 后续：基于上次沟通下的存疑问题 11 11F、18F及高层产品之间的价格梯度问题。 2 关于物业组合中引入6/7层等产品的可行性和必要性。 33 核心地块核心地块 （（DK6/dkDK7DK6/dkDK7））最终物业组合最终物业组合。 ——研究前提研究前提 【研究前提】 临街商业：建议项目除临西三环外，全部规划排布两层临街商铺 ，总体底商面积达2.16万平米 商业价值充分体现商业价值充分体现 临街商商铺排布原则 考虑商铺存活问题 西三环为城市快速为城市快速干道道 ，商业氛商业氛围弱 科技二路、鱼斗路、规划路为片区内主要通道，未来 有较大人流量，具备较高商业价值 双层街铺建议柱 沿科技二路、 3.9m3.9m 距距44—55米米 ，进深进深 1212 规划路、鱼 双层街铺 米，一楼层高4.2米， 斗路排布双 二楼层高3.9米，单 层临街商业 4.2m 铺面积约48-60㎡。 临街商业体量测算: 酒店占地面宽酒店占地面宽 ：：100m100m，集中商业占临街面集中商业占临街面 160m160m，社社 区入口占临街面100m； 因此，地块临街商业总体量为2160021600 ㎡㎡ 【研究前提】 住宅指标：通过测算，未来DK-6/DK-7地块住宅建面约为44.5 万平米