利用综合型持有物业带动零售物业的设计应对.pdf

利用综合性持有物业带动零售物业的设计应对 标本项目——绿地西安7#地块 2010.07 上 海 绿 地 集 团 1 绿地商业开发模式的演变 第一阶段 第二阶段 目前 开发模式 住宅底层商铺 售后返租 半租半售 特点： 特点： 特点： 1. 居住小区底层配套商业 1. 通过返租形式，由开发 1. 一部分物业持有经营， 2.全部出售 商统一招商 统一招商管理，较能保证开 3.规模较小 2.全部出售，售后返租 业后的品质 2.一部分物业出售，快速回 问题： 问题： 款，降低资金成本 1.租户档次和业态无法控 1.租约到期后的纠纷时常发 3.…… 制 生 2. 无法统一经营和管理 2. 需要二次招商，招商难 度增加 2 半租半售模式下的几种组合形式 2.半租半售模式下的几种平面组合形式 组合形式 单一主力店+零售物业 特点： 1. 少量持有物业通过招商，吸引主题类的商业入驻（如百货、超市、品牌电器卖场、家具 卖场等） 2.其余的零售物业，通过商业街的形式，分割成小铺出售 问题： 1.主力店的经营规模有限（百货经营面积最小1.5万㎡~2万㎡、超市1~1.5万），无力带动整 条商业街; 2.主力店的业态分布不是非常单一（如电器，家具），就是涵盖范围很广（如超市、百 货）。前者规模和影响对整条商业街的带动作用非常有限，后者对商业街的经营又造成巨大 的挤压。 总结：单一主力店，无论从能级还是规模来讲，都无法支持零售物业。 2.半租半售模式下的几种平面组合形式 组合形式 多主力店+零售物业 特点： 1. 招二到三家主力店入驻，分布在基地端头，中部为零售物业，形成典型的“哑铃式”布局。 2. 中部的零售物业，通过商业街的形式，分割成小铺出售 问题： 1.由于增加了主力店的家数，绿地集团必须分别同各个主力店进行招商谈判。由于经营范围的 不同，主力店对位置、出入口、层高等交房标准的要求不尽相同，造成需要双方进行多轮的商 业谈判，无形中增加了开发周期，同时也加大了招商难度。 2.多加主力店的业态之间形成互补，但也存在侵占零售物业经营空间的可能，进而对零售物业 的招商造成困难。 总结：多家主力店，招商周期长，谈判难度大，资金压力大。 2.半租半售模式下的几种平面组合形式 组合形式 多主力店综合型 +零售物业 持有物业 特点： 1. 持有物业仅对一家综合型的商家进行招商，显著减轻了招商压力，减少了招商周期。 2.综合型的商家进而对不同的主力店和次主力店进行招商，并负责持有物业的经营。 3. 由于综合型持有物业无论从能级还是品牌价值，都足够吸引足够的商业人流，以满足零售型 商业的需求。 4