物业交易法律制度.pdf

第三章 第三章 第三章 物业交易法律制度 物业交易法律制度 物业交易法律制度 第三章 物业交易法律制度 第一节物业交易概述 第二节物业转让 第三节物业转让中的商品房销售 第四节物业抵押 第一节物业交易概述 一、物业交易的概念 二、物业交易的特征 一、物业交易的概念 • 物业交易，是指当事人之间物业进行转 让、抵押和租赁活动。 • 物业交易也就是房地产交易。 二、物业交易的特征 • 交易对象具有特殊性：房地产 • 交易形式的确定性：房地产的转让、抵 押、租赁 • 物业交易合同是数种典型合同的统称 数种 • 物业交易为要式法律行为：债的关系， 登记 第二节物业转让 一、物业转让的概念 二、物业转让的条件 三、物业转让的程序 四、物业转让合同 一、物业转让的概念 • 物业转让也就是房地产转让，是指房 地产权利人通过买卖、赠与或者其他 合法方式将其房地产转移给他人的行 为。 一、物业转让的概念 • 物业转让的主体一方必须是房地产权利人； • 物业转让的客体是房地产权利人合法拥有的 房地产； • 物业转让行为包括买卖、赠与或者其他合法 方式； • 物业转让必须发生房屋所有权和土地使用权 转移的行为。 二、物业转让的条件 (一) 物业转让应当具备的基本条件 (二) 物业转让的限制性条件 (一) 物业转让应当具备的基本条件 • 以出让方式取得使用权的房地产转让  依据《城市房地产管理法》第38条和《城市 房地产转让管理规定》第10条的规定。 • 以划拨方式取得土地使用权的房地产转让  依据《城市房地产管理法》第39条和《城市 房地产转让管理规定》第11、12条的规 定。 (二) 物业转让的限制性条件  《城市房地产管理法》第37条和《城市 房地产转让管理规定》第6条的规定，下 列物业禁止转让： (二) 物业转让的限制性条件 1. 以出让方式取得使用权的房地产转 让，不符合有关法律规定的条件的 2. 司法机关和行政机关依法裁定、决定 查封或者以其他形式限制房地产权利 的 3. 依法收回土地使用权的 (二) 物业转让的限制性条件 4. 共有房地产，未经其共有人书面同意 的 5. 权属争议的 6. 未依法登记领取权属证书的 7. 法律、行政法规规定禁止转让的其他 情形 三、物业转让的程序 • 依照《城市房地产转让管理规定》第7条 规定。 • 签订合同→提出申请→审查→现场勘查 和评估→缴税→核发过户单 四、物业转让合同 (一) 物业转让合同的概念和特征 (二) 物业转让合同的主要合同 (一) 物业转让合同的概念和特征 • 概念： • 物业转让合同：是指当事人之间关于一 方交付房地产，另一方支付相应价款的 协议。 • 特征： • 遵循平等、自愿、有偿的原则； (一) 物业转让合同的概念和特征 • 受到土地使用权出让合同的制约； • 标的物是房屋所有权和土地使用权； • 应当书面形式订立； • 物业转让合同的成立和有效必须以到房 地产管理部门和土地管理部门办理房地 产过户手续为准。 (二) 物业转让合同的主要合同 • 依照《城市房地产转让管理规定》第8条 规定。 • 包括九个方面： (二) 物业转让合同的主要合同 ⑴双方当事人姓名或者名称、住所； ⑵房地产权属证书名称和编号； ⑶房地产坐落位置、面积、四至界限； ⑷土地宗地号