物业管理前期介入.pdf

第六章 物业管理的前期介入 第六章 物业管理的前期介入 [教学目的要求] 通过学习，要求学生了解物业竣工 验收和接管验收的相关内容，了解物业管理项目招标 方式，掌握前期介入的概念、必要性、内容，掌握物 业管理项目招投标的程序、掌握物业管理投标书和入 伙通知书编写方法以及装修管理内容。 第一节 物业管理前期介入概述 一、物业管理前期介入的认识（开发-经营-管理） 二、物业管理前期介入的必要性-意义 三、物业管理前期介入的内容 四、物业管理企业在规划、设计、施工阶段的参与 五、物业管理前期介入中遇到的几个实际问题 一、物业管理前期介入的认识（开发-经营-管理） 1、前期介入：指物业公司在接管物业以前的各个阶段 就参与决策，制定出物业管理方案，并从管理和运作的 角度为开发商提出良好的建设性意见。 接管物业以前的各个阶段：项目可行性研究阶段、建筑 物规划方案设计阶段、施工阶段等 参与决策：指参与物业的规划设计和建设的过程。 物业管理公司从业主与使用人及物业管理的角度，就物业 开发、建设和今后使用、管理提出建议，并对将接管的 物业从物质上和组织上做好准备，以更好满足业主与非 业主使用人的需求和有利于之后的物业管理。 2、前期介入时物业企业向开发商提出的建议 （1）配套设施的完善 （2）水电气等供应容量 （3）安全保卫系统 （4）垃圾处理方式 （5）绿化布置 （6）消防设施 （7）建材选用 前期介入的主要目的 物业管理前期介入的目的是在物业建成之前采 取措施，确保建成的物业质量和功能都合乎要求， 有利于业主使用，方便以后的物业管理。 二、物业管理前期介入的必要性-意义  1、有利于维护物业公司的良好形象 2、优化设计、减少返工、防止后遗症（减少或避 免规划设计、建设的隐患） 3、有利于全面了解物业：土建结构、管线走向、 设施建设、设备安装 4、为后期管理做好准备 5、促进物业的销售  物业管理前期介入能够在较大程度上保证物业管 理的一致性和连贯性，减少很多不必要的损失。 三、物业管理前期介入的内容 （一）通过投标来接洽物业管理业务 1、进行可行性、可靠性、可赢利性分析 2、具体测算物业管理费用 3、投标竞争、洽谈、签订物业管理合同 4、选派人员运作物业前期管理 （二）根据物业档次确定服务标准 （三）制定物业维修管理方案 （四）建立与业主或使用人的联系关系 1、听取业主或使用人的要求、希望 2、了解业主或使用人对物业的使用的有关安排、打算 3、参与售房部门同业主或使用人签约 （五）参与施工与设计 1、从用户角度审查建筑物的设计图样 2、从管理角度分析物业建造的选料及安装方法等 3、在施工现场做好记录 4、提供改良意见 5、检查施工进度 6、参与工程验收 （六）设计管理模式、草拟及制定管理制度 1、筹建业主管委会 2、草拟规章制度 3、设置物业辖区的组织机构 4、培训上岗 （七）建立服务系统和服务网络 1、专业项目队伍的设立、选聘、洽谈及合同订立 2、同各部门进行联络、沟通 3、建代办网 （八）办理移交接管事宜 1、拟定移交接管办法 2、筹建管委会 3、协助和办理移交接管事项 四、物业管理企业在规划、设计、施工 阶段的参与  A 在规划、设计阶段的参与： 房地产项目的开发建设应具有超前意识，物业管理 专业人员对规划设计的参与职责主要表现在全面细 致的针对物业管理顺利实施的各种需要以及在以往 管理实践中发现的规划设计上的问题向开发企业和 设计单位提出建议。 （一）配套设施的完善（二）水电气等供应容量 （三）安全保卫系统 （四）垃圾处理方式 （五）绿化布置 （六）消防设施 （七）建筑材料选用 （八）其他  B 在施工阶段的参与 物业管理企业参与工程施工质量监理的要点包括： 1、应派选有关专业人员参与工程施工质量监理； 2、要尽可能全面的收集物业的各种资料，同