2012年滁州恒基全椒经济开发区物业定位报告.pdf

恒基“全椒经济开发区” 物业定位报告 委托客户：滁州恒基投资置业有限公司 顾问机构：合肥道吉地产顾问 道吉顾问思考模型—— 【项目价值及问题点界定】 【项目市场机会研究】 【项目发展战略】 【项目定位】 【项目物业发展建议】 【项目营销推广策略】 PART 1—— PART 1—— 用客观的眼光定义自身和目标 知己知彼，百战不殆 【项目价值及问题点界定】 [城市属性] 全椒地处滁州最南段，东依南京48公里，距上海360公里，北邻滁州18公里，西接合肥98公里，南距马鞍 山70公里，区位优势十分明显。 【安徽省全椒县地理位置】 近期重点向南、向北发展，南面以居住为主，北边为经开区，以工业为主 近期重点向南、向北发展，南面以居住为主，北边为经开区，以工业为主 全椒现为“大滁州”副中心城市，“南京都市圈”核心层城市、“皖江城市带”北翼城市。境内沪陕 高速（合宁高速）公路、宁西铁路和京沪高铁均贯穿全境。 [区域属性] 区域为全椒县经济技术开发区，全椒县政府将土桥水库打造成大滁城地区内一块生态风景区，用地规模约 9平方公里，是滁来全城镇群的核心生态区，区域目前处于发展初期。 【全椒县开发区规划图】 【全椒县城规划图】 【开发区功能定位】 全面完成一、二、三期11.18平方公里区域控制性详细规划，其中一期3.88平方公里建设已经完成，二、三期 7.3平方公里建设正在加强组织实施。为呼应安徽省东向发展和大滁州发展战略，启动了开发区总规修编工作 ，向北拓展，南到土桥水库，北抵京沪高速铁路，西达新滁全路，东至滁全快速通道。总规面积扩大到46平方 公里，规划控制面积68平方公里。 项目四至 项目位于经一路和纬五路交口处，四周都为荒地，位置偏，处在全椒县和滁州市中 间地段，乘车到全椒县城或滁州市都需20分钟，周边无公交车可直达，离最近的公 交站点骑车需10分钟。 [用地属 性] 区域未来将规划成全椒县生态居住区，地块靠近土桥水库，自然景观丰富，方便 项目打造水景观体系。 地块位置 纬五路与经一路交口 出让面积 80亩 •项目地块占地共计80亩，建筑面积将达到10方，规划有住宅 •目前市场上新项目体量都比较大，必然提升项目市场风险. 指标 •周边竞争项目体量大、且项目区位比本地块要好 •地块形状规整，有利于产品的规划排布 •靠近土桥水库，有丰富的自然景观资源 地形 成本 项目属性：有优越湖景资源、周边配套极为缺乏的 城市边缘化中小规模项目 优势（Strengths） 劣势（Weaknesses） •位置偏，交通不便，周边生活配套 景观优势：靠近37平米公里的土桥 设施严重不足，区域认知度差，项