建设项目概况.pdf

第一章 总论 2 1．1 建设项目概况 2 1．2 项目建设必要性 2 1．3 计划书的编制依据 3 第二章 市场分析 3 2.1 宏观经济形势和杭州房地产市场概述 3 2.2 杭州市商业地产发展现状及其趋势分析 5 2.3 写字楼和商业市场定位选择的影响因素 19 2.4 项目用地周边的商业地产市场环境分析 21 第三章 10%留用地政策和项目特点 22 3.1 10% 留用地政策 22 3.2 留用地项目的特点 24 第四章 项目的SWOT 分析 26 4.1 优势分析（S 因素） 26 4.2 劣势分析（W 因素） 27 4.3 机遇分析（O 因素） 27 4.4 威胁分析（T 因素） 28 第五章 项目的市场定位 29 5.1 周边地区几种商业业态的比较分析 29 5.2 龙祥市场营业用房的项目定位 33 5.3 写字楼的项目定位 37 5.4 定位描述和项目优势特征 39 第六章 项目的价值分析 41 6.1 价值分析方法 41 6.2 本项目与各类比项目的对比分析及定价 41 第七章 项目总投资估算 43 7 ．1 总投资估算 43 7 ．2 总投资资金来源 45 第八章 项目财务评价 45 8．1 盈利能力分析 45 8．2 项目偿债能力分析 48 8．3 项目不确定性分析 49 第九章 项目投资风险分析及规避方法提示 50 9 ．1 经济政策风险分析 50 9 ．2 市场风险分析 50 9 ．3 后续经营风险 50 第十章 项目综合评价与结论 51 10．1 项目综合评价 51 10．2 结论 51 附表一：杭州主要专业市场的类型与地址一览表 52 附表二：项目周边竞争性专业市场一览表 55 第一章 总论 1．1 建设项目概况 1.1.1 项目概况 本项目地块位于申花路以南，化工路以东。项目地块呈不规则矩形，沿申花路方 向长为210米左右，沿化工路方向长约170米左右。目前地块上除耕地外有十几幢民宅， 将于年底前拆迁完毕。 从目前现状来看，本项目正处于申花路与化工路（规划中）交叉口，由三墩路、 莫干山路——— 登云路、余杭塘河和古墩路围合，属于杭州城西和城北两大区块 的连接地带，又与蒋村商住区块和浙大文教区块形成三足鼎立之势，交通便利，地理位 置优越，已初步具备了科技、人才、消费群体、商业氛围、交通和基础设施等商业地产 发展的市场因素。临近杭州汽车北站，人流量大，有利于营造浓郁商业氛围，有利于提 高辐射面，从而决定本项目具有较高的商业价值。 项目建设总用地面积30677平方米，总建筑面积130000平方米。其中营业用房面 积最低为40000平方米，最高不超过48000平方米，综合配套用房52000至60000平方 米，地下仓储及车库面积30000平方米。 1.1.2 建设单位和项目开发合作方式 本项目属于杭州市祥符镇方家塘村的留用地，开发商为祥符镇方家塘村经济合作 社。本项目的开发方式主要有三种：（1）合作开发经营（2）租赁经营（3）合作开发、 委托经营。 1．2 项目建设必要性 1、房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业之一，房地产业的发展对国家经济的 发展有着十分巨大的带动作用。 2、本项目属于祥符镇方家塘村的10%留用地，是让被征地集体经济组织用于组织发 展二三产业，壮大集体经济、安置失地农民。为让留用地资产切切实实造福于农民，确 保留用地成为农民收益的“长流水”，非常有必要对该地块进行商业地产的开发。 3、本项目区位条件良好，区域功能完善，商业优势明显。项目定位于写字楼和专业 市场的组合，有利于充分发挥本项目的地段优势，同时为杭州市房地产业的发展做出一 定贡献。 1．3 计划书的编制依据 1、《杭州龙祥农副产品