中原地产2007年成都市中心物业升值潜力白皮书.pdf

2007 成都市中心物业升值潜力白皮书 目 录 前 言 3 一、 2000 年-2007 年成都市中心物业建设及价值变化情况 4 1、2000-2007 年成都市房地产行业整体发展情况 4 2、2000 年-2007 年城市中心地价走势分析:7 3、2000-2007 城市中心物业房价走势9 二、2000 年以来东大街物业建设以及升值变化情况11 1、2000 年-2006 年东大街区域地价走势分析11 2、2000 年-2006 年东大街房价走势分析 12 3、城市规划规划影响东大街发展 13 三、成都市中心物业当前最新布局、建设与价值情况 14 1、2007 年城市中心在售住宅物业分布及特征 14 2、典型项目剖析17 四、成都市中心物业价值变化影响因素分析 23 1、住房需求不断增长，供需在矛盾中平衡 23 2、开发成本不断增加，直接导致价格上涨 25 五、成都市中心物业价值今后升值情况预测分析25 前 言 2006 年，在国家宏观调控政策背景下，成都房地产开发投资呈逐月强势增长态势，商 品房施工面积大幅增长；房地产市场总体供需两旺，商品房供需总量均创历史新高；商品住 宅市场表现活跃，是房地产市场主要增长点；二手房市场对税收政策变化反应敏感，在去年 第三季度经历了短期成交量冷缩后在年底又较快地恢复到正常交易水平；住房价格涨幅回 落，但仍然处于高位。 房地产开发投资增幅呈逐月增长态势 2006 年，成都市完成房地产开发投资 619.17 亿元， 同比增长 37.4%；其中住宅完成投资 439.67 亿元，同比增长 49.6%。 商品房施工、竣工面积大幅增长 ，2006 年成都市商品房施工面积达到 4827.02 万平方 米，同比增长 45.0%；其中新开工面积为 1957.83 万平方米，同比增长 24.8%。全市商品房竣 工面积为 1067.17 万平方米，同比增长 64.7%。2006 年成都市商品房施工、竣工面积大幅增 长主要是受到住宅开发的支撑。办公用房的施工面积大幅增长，开发势头火热；商业营业房 施工面积与上年基本持平，但新开工面积下降 20%。商品房供求总量突破 2000 平方米 全市 商品房供求总量大幅增长，均首年突破 2000 万平方米。2006 年，全市供应商品房 2351.45 万平方米，增长 27.0%；全市成交商品房 2004.24 万平方米，同比增长 27.8%。五城区供应商 品房 1197.82 万平方米，增长 24.6%，成交商品房 1008.80 万平方米，增长 31.0%。市场总体 表现为供求两旺的局面。 其中，市中心物业开发量也较往年有所增加，最在销售面积的比例上不及其他几个区域， 但是市中心物业土地价值增长幅度，中心区域的房价增长速度远远超过其他区域，中心区域 物业价值将何去何从？中原地产将对其做简要的分析。 3 一、 2000 年-2007 年成都市中心物业建设及价值变化情况 1 1、2000-2007 年成都市房地产行业整体发展情况 1.1.1 总体投资完成额（单位：亿元） 年份 2000 年 2001 年