南京中原物业代理有限公司南京房地产分析-天都项目.pdf

序 言 有机会为贵司——南京天都实业公司大型项目撰写初 步市场分析及合作建议，敝司深感荣幸，并藉此希望更深、 更愉快之合作。一直以来，深悉贵司在香港、深圳、上海等 地开发多例项目并取得不凡业绩，赢得良好口碑，树立了天 都公司实力形象。敝司意与贵司合作之想法由来已久，衷心 企盼能在南京这块虎踞龙盘的风水宝地，为贵司的地产项目 之开发，尽敝司的专业所长助贵司一臂之力。中原已于一年 前关注南京地产市场，并一直深入调查与研析南京市场，并 获得不少可靠数据，且现时中原已获聘为“黄埔·鑫园”及 “中国人家”之全程营销策划及销售代理，并获得不俗业绩， 赢得同行和地产商的极大赞誉、推崇和垂青。 中原非常关注贵司之南京项目，并极具诚意与贵司长期 合作，凭借中原于香港及国内庞大业务网络、专业经验及其 对南京市场的调查与研析，双方各自发挥其专长，力求创造 最大市场效应，达至三赢局面（发展商、买家及中原）。 由于贵司提供的资料有限，中原仅依据其专业经验与现 有数据，撰写以下建议书，望贵司见谅！待双方合作深入时， 中原将提交一份极具操作性策划报告，供贵司参考。 二、市场状况分析 2.1 南京市房地产市场特征 —— 1——  住宅市场供销两旺 据南京市房地产市场处获悉，2000 年南京市新开工项目达 414.1 2 2 万 m ，住宅类项目占 322.5 万 m ，全年共批准上市面积 319.75 万 2 2 m ，比上年同期增长 1.39%，住宅商品房223.3 万 m ，占商品房销售 总量的 87.8%。  品牌效应初现端倪 具有较好品牌的开发商，在新项目的推广上显示出较强的优势， 品牌建设开始受到重视。如栖霞集团利用较好的“星叶”品牌，推出 和即将推出的紫金山水苑、太阳城的天悦花园、汇林绿洲、云锦美地 等多个项目，受到市场普遍关注。现已具有强势的开发实力、运作良 好、但以前没有重视品牌建设的公司也在致力于品牌的建设，打破“品 牌”瓶颈，如武夷房地产等。  销售价格稳中趋升 房价是以市场需求为主导，旺销则上涨，滞销则下跌，这是楼市 定律。从总体趋势来看，楼市价格整体呈逐年上升趋势，2000 年一 季度住宅均价为 3061 元，与上年同期相比略有上升。  营销方式多样化 去年南京房地产市场营销概念迭出、营销方式创新、营销手段多 样、宣传力度加大。在概念营销方面，每个开发商都在努力寻找楼盘 卖点，缺乏卖点的楼盘就认为没有竞争力，较典型的卖点有：以长江 之家为代表的亲水住宅和滨江概念、以鸿福苑为代表的错层户型和方 圆绿荫的叠中叠户型、以龙福山庄和方圆绿茵为代表的地铁概念、以 —— 2 —— 聚福园为代表的节能住宅以及抗震住宅、联排别墅、智能化住宅、生 态住宅等概念。在营销策略上，有买房赠物、无理由退房、发放金牌 银牌、“封盘”等。  个人消费唱主角 2000 年 1 至 5 月，南京市售房面积和交易金额分别较去年同期 增长 47%和 57%，其中个人购房比例按交易过户统计已由 1999 年的 80%上升到 86.6%，按实际契约件数达 88.2%，这说明在全面取消实 物分房、集团购买退出后，南京房地产市场并没有出现“断档”现象， 住房消费热度不减，并稳步走入个人消费唱主角的“零售时代”，市 民住宅消费已成为拉动经济增长的新亮点。  金融支持提高购买力 去年人民银行延长个人住房公积金贷款和商业性购房贷款的期 限，调低贷款利率，增加住宅公积金贷款的最高额度，个人住宅组合 贷款对鼓励个人购房、增强居民购房支付能力起到积极作用。据统计， 2000 年共办理按揭贷款13101 户，按揭贷款面积146.53 平方米，占 全年住房销售总面积的 65.7%，贷款额 24.17 亿元，分别比 1999 年 增长82%、101.7%和111.7%。