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物业管理 第一章 物业管理概述 第一节 物业管理与房地产 一、 房地产与房地产业  从1978年，房地产业大致经历了四个发展阶段：  第一阶段：理论突破与试点起步阶段（1978 至 1991 年）  1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。  1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京 市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。  1982 年国务院在四个城市进行售房试点。  1984 年广东、重庆开始征收土地使用费。  1987年11月26 日，深圳市政府首次公开招标出让住房用 地。  1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。  1991 年开始，国务院先后批复了 24 个省市的房改总体 方案。 第3页  第二阶段： 非理性炒作与调整推进阶段 （1992 至 1997 年）  1992 年房改全面启动，公有住房出售，住房公积 金制度全面推行。  1993 年“安居工程”开始启动。  1992 年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高 增幅曾高达146.9 ％。房地产市场在局部地区一度 呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地 产泡沫。  1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率 普遍大幅回落。房地产市场经历了一段时间的低 迷。 第4页  第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1998 至 2000 年）  1998年，国务院颁发宣布新一轮房改的23号文， 提出“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币 化”和“建立和完善以经济适用住房为主的住房供 应体系”等重要思路；  1999年初，国内大部分省、区深化房改的方案经 当地政府同意正式印发，中央在京党政机关的方 案也经国务院常务会议原则通过。  在98年到2000年的那段日子里，一些企业主，富 裕的个人，成为购房的中坚力量。 第5页  第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出 台的新阶段（2001 年以来）  2000年后，一些比较富裕的中产阶级，由于受到 富裕阶层购房的示范效应的影响，开始加入购房 的行列。由于这一阶层远较富裕阶层人数为多， 因此房价开始上扬。  到了中产阶层基本购买完毕，工薪阶层也加入了 购房的行列。由于他们人数众多，因此住房价格 开始飞涨。加上股市不振，大量资金涌入房地产。  2003 年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房 屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对 房地产行业的调控政策。 第6页 几个居住面积数据  在90年代初，发达国家的人均住房建筑面积为：  美国60平方米  英国38平方米  法国37平方米  日本31平方米。  世界各国的经验表明，在人均住房面积达到30平 方米之前，会保持较旺盛的住房需求。  到2000年底，我国城镇居民的人均住房建筑面积 已经达到20平方米。2005年8月5 日，建设部公布 的城镇居民概况统计公报显示，按