常见商品房纠纷的法律分析与对策.pdf

常见商品房纠纷 的法律分析与对策 颜雪明 2013.9.1 深圳 主要内容： （一）区分所有权纠纷：车位、会所、露台、花园的权属 （二）质量纠纷：三个层次的质量责任 （三）交付纠纷：交付条件与交付标准的区别 （四）办证纠纷：逾期办证违约责任值得商榷 （五）付款纠纷：贷款不能是否属于情势变更 中国大陆实行土地国有，政府成为唯一的土地供应者，在市场条件 下不可能办到的事，在政府垄断下可以办到，这是中国大陆房地产投 资规模巨大且高度集中的根本原因。 中国大陆的房地产市场，是一个牢牢控制在政府手中的市场。研究 大陆房地产纠纷，不可忽视土地国有与政府管制这两个特色。 一、区分所有权纠纷：车位、会所、露台、花园的权属 业主的区分所有权： 物权法第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有 权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 ——三项权利：专有部分的所有权、共有部分的共有权、共同管理的权利。 专有部分： 区分所有权纠纷解释第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、 摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分： （一）具有构造上的独立性，能够明确区分； （二）具有利用上的独立性，可以排他使用； （三）能够登记成为特定业主所有权的客体。 共有部分： 区分所有权纠纷解释第三条 不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分 或者其他权利人所有的场所及设施。 住宅小区区分所有示意图 住宅小区 业 主 市 政 其它权利人 专有部分 共有部分 道路、绿地 污水处理 水电气热 住 宅 法定共有 天然共有 约定共有 通讯、网络 经营性用房 物业管理用房 结构部分 会 所 有线电视 规划车位 道路、绿地 通行部分 规划车位 摊位等 规划外车位 公共空间 司法解释也就天然共有部分作出了明确 规定。天然共有部分，即法律没有规定，合 同也没有约定，而且一般也不具备登记条件， 专有组成部分 建地使用权 设施设备 但从其属性上天然属于共有的部分，包括建 筑物的基本结构部分、公共通行部分、公共 设施设备部分和公共空间。 露台等 基础设施 增益设施 —— 民一庭负责人答记者问 4 分析区分所有权纠纷的法理基础与法律依据  谁投资，谁所有。  建造产生所有权，建造人为原始所有权人。（物权法30条）  建设用地使用权人对建筑物、构筑物享有原始所有权。（物权法142条）  商品房建设项目在交付之前，建设单位是唯一的所有权人。随着其转让与交付 商品房，建筑物的区分所有权形成，区分所有权人产生。  区分所有建筑物中共有权的三个来源：基于法律的直接规定，产生法定共有； 基于合同约定及宣传资料明示，产生约定共有；基于建筑物特定部分的天