商品房买卖合同培训.pdf

如何签订《商品房买卖合同》 合约与法律管理 主讲人：刘远凯 主讲人：谭敬慧 二OO八年十一月 集团法律事务部 2009年4月 主题 一、现状 二、与商品房买卖合同有关的协议 三、商品房出售的法定条件 四、如何签订《商品房买卖合同》 五、接收房屋时的注意事项 六、如何进行房屋缺陷的维修 七、如何进行房屋缺陷的索赔 1 现 状 • 花样繁多的促销手段 ◆ 旅游、入户、入学、就业承诺 ◆ 送大礼包、返购物券、送汽车、送车位车库等 ◆ 包租、年还贷 ◆ 精装修等 • 形式多样的前置签约形式 ◆ 小订单、大订单、定金单、订金单等 ◆ 意向购买协议、意向认购协议等 ◆ 预定协议等 • 大量积压的预售商品房（现房） • 政策不一的销售规定 • 苦苦支撑的开发企业 2 与商品房买卖合同有关的协议 ◆ 小订单、大订单、订金单、定金单 ◆ 意向购买协议、意向认购协议 ◆ 预定协议、认购协议书 ◆ 商品房买卖合同 ◆ 按揭贷款协议等 商品房销售的法定条件 • 商品房预售条件（预售房） 1、已交付全部土地使用权出让金、取得土地使用权证书； 2、持有建设工程规划许可证和施工许可证； 3、按提供预售商品房计算，建设投资达总投资的25%以上，并已经确 定施工进度和军工交付日期； 4、取得《商品房预售许可证》。 • 商品房预售条件（现房） 1、取得土地使用权证书； 2、持有建设工程规划许可证和施工许可证； 3、已通过竣工验收； 4、拆迁安置已经落实； 5、水、电、气、暖等配套基础设施，具备使用功能 法律：《城市商品房预售管理办法》第五条，《商品房销售管理办法》第七条 4 五证一：《国有土地使用证》 五证二：《建设用地规划许可证》Ⅰ 五证二：《建设用地规划许可证》Ⅱ 五证三：《建设工程规划许可证》 《建设工程规划许可证》附件 五证四、《建设工程施工许可证》 五证四、《商品房预售许可证》 如何签订《商品房买卖合同》 • 商品房买卖合同签约种类 ▲联机备案合同（电子版） ▲纸质合同 • 期房签约前的注意事项 1、查看五证（多层为主体封顶，高层过半或7层） 2、对照之前的有关协议； 3、详细阅读合同文本； 4、所要首付款（或全款）发票； 5、落实竣工日期与交房日期； 6、落实土地抵押情况。 • 现房签约前的注意事项 1、查看房屋的结构、质量、市内配套设施； 2、查看室外的公共配套设施； 3、咨询项目的容积率、绿化率、建筑密度； 4、是否通过竣工验收； 5、查看五证。 商品房买卖合同说明 • 1、本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约之前，买受人应 当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地 房地产主管部门咨询。 • 2、本合同所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。 • 3、为体现合同双方的自愿原则， 本合同文本中相关条款后都有空白行， 供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修 改、增补或删减。合同生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内 容。 • 4、本合同文本中涉及到的选择、填写内容可以手写项为优先。 • 5、对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需