邛崃某某项目市场定位及物业发展建议.pdf

邛崃“xxxx”项目 市场定位及物业发展建议报告 成都xxx地产顾问 2008年05月 目 录 第一章项目市场定位研究 一、项目总体概况 二、项目SWOT分析 三、项目市场定位 四、项目推广定位 五、项目客户定位 六、项目产品定位 第二章、项目产品规划建议 一、项目总平规划建议 二、项目户型产品建议 三、项目园林景观建议 四、项目配套设施建议 第一章项目市场定位研究 一、项目总体概况 项目位置 项目位于邛雅路以东，临邛崃市工业集中发展区，项目北侧与“ 高宇阳光 新城”隔街向望。南临凤凰大道延伸线（正在施工中），东侧临近金六福酒业 厂区。 项目地基础指标 项目规划总用地135834 ㎡； 用地性质：二类居住用地 容积率≤2.2 户车比：1：0.5（暂按） 预计规划总建筑面积约310000㎡； 其中（预计）：地上建筑面积约292043.1㎡ （含会所、配套用房容积率计2.19）； 地下（半地下）建筑面积约16000㎡. 注：按户均面积95㎡计，需约1550个车位，室内室外车位比为3：7计，需约 14500㎡ （地下、半地下）车库面积（车位面积按30㎡/个计 ) 威 通 金六福酒业 邛 蓉 城 新 光 阳 案 本 道 院 大 庭 凰 风 凤 和 天府临邛 本案 交通 项目紧邻邛雅路（G108 ），距邛崃客运中心约300米，距成 温邛高速出入口约6000米，交通状况良好。 地形地貌 项目用地呈梯形，较为规则，地势平坦，无坡地、水池、河流。 水文地质 未做地质初勘及详勘。 二、项目SWOT分析 优势（S）： A、项目位于邛崃市老城区东星大道与新城区凤凰大道之间，紧邻的 G108国道是前往邛崃所辖风景名胜区如天台山、平乐古镇、竹溪湖的必 经交通要道，交通十分方便，易于到达，区域知名度较高。 B、项目用地现为学校校区，较为规则，地势平整，三面临街利于建筑 规划布局以及销售期间的外围景观环境形象塑造。 E、项目紧邻新建成的“ 阳光新城小区” ，具备一定的生活配套设施。 劣势（W）： A、项目距中心城区距离较远，市政生活配套较为缺乏，且因紧邻工业区， 周边居住生活氛围较差。 B、周边临近区域缺乏可直接利用的 自然景观资源，因此项目品质化的社区 环境营造需完全依靠自身的投入。一定程度上将会增加开发成本。 C、项目所在地距目前邛崃主要的新兴居住开发区域有一定距离，显得较为 孤立，区域人居环境市场认同度较低。 D、项目所属区域为邛崃规划的工业集中发展区，相对缺乏可利用的预期居 住发展前景，东侧又紧邻众多工业产区（金六福就业、伊利乳业、蓉崃通 威等）存在较为直接的居住干扰（如可能的噪音、空气、粉尘等污染）， 不利于项目品质化社区居住环境的塑造。 机会（O）： A、项目周边众多企业厂区已经投入使用，拥有较大数量的企业职工购房 需求，而项目所在区域中除已经入住的“ 阳光新城”社区外，缺乏其他的住 宅产品供应，因此若能针对性的提供符合区域各企业职