中国房地产开发企业新建住房供给决策机制研究摘要.PDF

中国房地产开发企业新建住房供给决策机制研究摘要 现阶段我国住房市场具有以新房市场为主导的特征，在住房市场化程度不断 提高的背景下，房地产开发企业作为供给主体的市场地位逐步提升。因此，开发 企业的供给决策不仅影响到企业自身的盈利水平和可持续发展，还会影响到住房 市场以及宏观经济的稳定健康发展。近年来，对住房供给进行有效管理已经成为 社会各界普遍关注的现实问题，政府部门提高了对住房供给调控的重视程度，将 增加住房供给列为一项重要的调控目标。鉴于开发企业在新建住房供给形成中的 重要作用，其供给决策会直接影响到政策调控的效果。然而，在学术研究方面， 关于开发企业层面供给决策的研究还比较有限，虽然国内外学者对住房供给研究 的重视程度不断提升，但目前的学术研究还主要集中在宏观市场层面和微观项目 层面。因此，开展房地产开发企业层面的供给决策机制研究具有重要价值，对构 建住房供给形成的微观基础具有重要意义。 基于以上背景，论文致力于研究房地产开发企业新建商品住房供给决策机制， 以深入理解住房供给的形成过程，为企业科学管理和政府科学决策提供支持。从 微观角度来看，住房供给的形成过程是开发企业将土地要素和资本要素“加工” 成为住房产品，再投放到住房产品市场中进行销售的过程。为了便于研究，论文 需要将开发企业的主要决策环节进行抽象。按照要素参与的形态不同，将住房供 给形成过程分为“实物流”和“资金流”两部分。从研究可行性和数据可得性角 度出发，论文相应地选取开发企业的“存货管理决策”、“现金和融资管理决策” 作为主要研究对象。在研究过程中，论文分别从单一决策角度和联合决策角度对 开发企业的存货、现金和融资管理决策进行了系统分析，并在此基础上从微观和 宏观两个层面展示了供给决策机制研究结论的实际应用效果。 （1）在存货管理决策方面： 存货管理决策是开发企业供给决策的核心，论文重点围绕存货销售比指标， 对开发企业的存货管理决策进行了研究。在存货管理过程中，与一般制造业、零 售业企业相比，房地产开发企业具有两项重要特征：第一，具有一定的市场定价 势力，可以进行主动的需求管理；第二，土地成本具有长期增长趋势和短期波动 风险。为此，论文首先根据房地产开发企业的存货管理特征，从理论层面构建了 以“存货销售比”为核心指标的存货管理决策理论模型，分析了最优的存货管理 决策及其影响因素；然后，以我国沪深 A 股上市房地产开发企业为样本，对企 业的存货管理决策进行实证分析，涉及存货管理决策影响因素检验以及存货管理 决策对企业经营绩效和经营风险的影响分析两个主要内容。主要研究结论如下： 第一，存货销售比可作为开发企业存货规模的控制指标，通过理论研究发现， 存货销售比与开发企业经营利润之间的关系是倒“U ”型的。因此，为了实现利 润最大化，开发企业在经营过程中存在一个最优的存货销售比控制目标，并且这 一目标会受到企业定价势力、成本预期和市场需求等客观因素的影响。此外，在 实际决策中，开发企业选择的存货销售比实际控制水平还会受到开发企业主观偏 好的影响。 第二，近年来，我国上市房地产开发企业采用的存货管理决策呈现出从低储 备、多样化逐步向高储备、趋同化发展的趋势。企业特征因素对不同企业存货销 售比之间差异性的解释能力较强，因为这些因素不仅可以反映出企业主观偏好的 不同，还可以反映出企业面临市场环境的个体差异性。其中，股权制衡度低、企 业规模大、负债水平高、现金持有偏好低的企业通常具有更强的存货储备倾向。 第三，通过实证研究可以观测到，存货销售比与开发企业经营绩效之间的关 系是倒“U ”型的，2001~2012 年我国上市房地产开发企业平均的最优存货销售 比约为2.8 。 第四，采用不同存货控制策略的开发企业在面临市场负向冲击时的承受能力 存在显著差异，在市场下行时，存货销售比较低的开发企业会面临更高的资金链 断裂风险，而存货销售比较高的开发企业会面临更大的持续经营困难问题。因此， 不同类型的开发企业为了应对市场风险需要采取不同的措施。 （2 ）在现金管理决策方面： 现金管理决策是住房供给形成的重要支持。论文首先在理论层面，从现金持 有的预防性和投机性动机出发，分析开发企业现金持有最优水平及其影响因素； 然后，对开发企业的现金管理决策进行实证研究——检验持有水平影响因素、评 价持有水平是否最优、分析偏离最优持有水平的影响因素。主要研究结论如下： 第一，通过理论研究发现，开发企业通过权衡现金持有的收益与成本可以确 定现金持有的最优水平。由于受到市场环境因素和企业