国际新城专项客户讲座合同风险管理与谈判(重庆公司).pptVIP

合同法律风险防范与谈判 索通律师事务所 彭瑶律师 什么是合同 合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。 民事合同 《合同法》规定的合同（非身份关系） 这些行为是合同吗？ 小李去理发店剪头发； 张伟在家里看了一张碟片； 渝能壹佰与施工单位签署一份备忘录； 冯江请棒棒搬家； 李雷和小陈结婚. 合同法律风险 交易产生合同，交易过程就是合同订立、履行、变更、终止过程。 交易动静交替的过程导致合同风险 法律风险是指在合同订立、履行、变更过程中，应未能正确理解、认识和处理法律问题而导致合同主体遭受损失的可能性。 房地产企业因其业务合同种类及数量较多、履行时间较长、因此其合同法律风险无处不在。 合同法律风险具有可识别性、识别的专业性、可防控性 合同的要素 主体：自然人、法人、其他组织 客体：标的物 内容：合同双方的权利义务 合同主体 自然人：权利能力、行为能力；（法定代理、委托代理）； （个体工商户：个人，家庭） 法人：有限公司、股份有限公司； （法定代表人，委托代理人）；（委托授权：内容、期限、权限） （母公司、子公司；总公司、分公司；集团公司） 其他组织：合伙企业、个人独资企业、社团、业主委员会 合同的相对性原则 合同主体法律风险-1 案例：A公司将商场出租给B公司经营，B公司将商场转租给若干 自然人。欠租 半年，A公司起诉解除合同，并要求转租人搬迁。转承租人不同意，继续 使用商场。A公司想找转承租人收租金，但无法查明转承租人是谁。 案例：过去三年，A物管公司与B清洁公司签合同，由B公司为其提供外墙清洗 服务，B公司的接洽人员一直是甲。今年一月份，A公司通知甲派 人清洗 外墙，甲仍以B公司名义派乙前往清洗。后乙摔伤，甲无力支付医药费， 乙遂起诉要求A公司承担用人单位责任。经查，B公司营业执照已于去年 底被吊销， 过去甲亦是挂靠B公司在承揽业务。 合同主体法律风险-2 ：风险类别 自然人：冒名；假身份；民事行为能力缺陷（精神病、未成年）；无权代 理；越权代理； 法 人：无主体资格（虚拟主体）；无资质（挂靠）；无资格（担保、借 贷）；公司登记瑕疵（注销、吊销） 无权代理（代理权发生变化）；越权代理；表见代理； 法定代表人权限问题、分公司问题、项目部问题、内部机构问题 公章问题 其他组织：同上 合同主体法律风险防范 措施： 交易对方：合同订立前查核营业执照、资质证书、审查签约人资格（授权 书、身份证明、）、履约能力、住所 公司内部管理：建立公章、授权管理制度 （控制内设机构、管理人员、 员工） 合同订立 订立：要约、承诺、要约邀请；房地产广告。 预约：“定金”和“订金”； 合同订立过程中的风险：招投标违法、缔约过失（恶意磋商、欺诈、撤销要约、违反保密、通知等附随义务、合同无效等等）。 防范：遵守诚实信用原则、谨慎使用广告用语、灵活运用定金罚则 案例：购房者要求开发商就楼盘宣传承担违约责任案 合同内容 合同是当事人之间的法律 口头合同、书面合同；备忘录、承诺函； 合同主要条款：当事人的名称或者姓名和住所；标的；数量；质 量；价款或者报酬；履行期限、地点和方式；违 约责任；解决争议的方式 合同内容：当事人 当事人的名称或者姓名和住所 主要问题：不完整、不准确、履约能力差； 风险：给履行附随义务（通知等）造成障碍； 发生纠纷不能确定相对方。 防范要点：单位：名称准确、住所确定、法定代表人明确 自然人：姓名准确、住所确定、身份证号真实 案例： 合同内容：标的 标的： 法律关系 标的物：物（有形或者无形） 主要问题：无名合同多，法律关系的性质不确定，名称不规范 主要风险：发生争议时法律适用的不确定性增加，进而导致损失